悉尼 vs 墨尔本：房地产投资收益哪一个城市更高？
2025-09-28 11:13 来源：未知 作者：Yara 浏览量：loading...
尽管房价表现看似差距明显，但如果从总回报这一广义指标来看，悉尼与墨尔本的房主在过去一年里获得了相同的投资收益率——5.1%。
然而，若拆解总回报的构成——资本增长与租金收益，两座城市的市场表现差异便清晰显现。房产总回报率的计算方式为：年度资本增值额加上租金收入，再除以一年前的房产价值，最终以百分比形式呈现。
专家表示，悉尼的资本增值幅度高于墨尔本，但墨尔本的租金收益更可观。购房者更倾向于选择哪座城市，很大程度上取决于其投资计划是短期还是长期。
Cotality研究数据显示，在所有首府城市中，墨尔本的住宅价值涨幅最低：截至8月的12个月内，仅上涨1.4%，中位价为80.3194万澳元。同期悉尼的住宅价值上涨2.1%，中位价达122.4341万澳元。
截至8月31日，墨尔本住宅的总租金收益率为3.7%，悉尼则为3.0%。在截至8月的一年里，布里斯班的表现最为突出，年度资本增长率达7.9%，珀斯（6.6%）和阿德莱德（6.5%）紧随其后。这三个城市的房产总回报率均超过10%。
Cotality澳洲研究主管Eliza Owen表示，“在墨尔本，租金收入在房产总回报中的占比更高；而悉尼的租金虽仍处于高位，但由于房产本身资本价值过高，租金在总回报中的占比反而更低。”
“尽管墨尔本有额外的税费负担，但对部分投资者而言，选择墨尔本仍具有一定的合理性，原因在于目前墨尔本的房产价格已处于较低水平，足以吸引购房者入市。而当前市场周期下，悉尼房产因价值过高，增长势头受到抑制。”
对于租户而言，租金支出在房产总回报中占比颇高，这样的数据或许意味着他们面临着严峻的居住成本压力。
Owen指出，“目前澳洲租金普遍高昂，尤其是与五年前相比，这为房产投资提供了更充分的理由，但对租户来说，情况却令人沮丧。毫无疑问，许多澳洲年轻人正期待随着利率下降，自己能从租赁市场过渡到自有住房市场。”
Owen表示，相比租金收益率，资本增长对投资者的吸引力更强。“这一点从众多投资者对西澳、昆州和南澳表现出的兴趣中便可看出。”
房产买家代理Penny Vandenhurk透露，悉尼有经验的投资者会提前为孩子购置房产，供其大学期间居住。他们通常在孩子年幼时就着手布局，以确保长期的财务收益。
“过去六个月，悉尼租赁市场相比去年的火爆态势有所降温。总体而言，如果投资者的首要目标是追求租金收益率，我认为悉尼并非理想选择。大多数投资者不会采取短期视角，因为他们追求的是长期积累的资本增长。”
Vandenhurk表示，悉尼房产的购置成本与租金收益之间存在失衡，这促使部分投资者选择出售房产。
“过去五年，许多投资者选择退出悉尼市场，因为他们持有的房产租金收益率已无法维持；同时，我们发现投资者出售的一居室和两居室公寓数量大幅增加。”
布里斯班则实现了“双丰收”——不仅拥有全国最高的年度资本增长率，还具备颇具吸引力的租金收益。
房产买家顾问Rich Harvey表示，在跨州移民、低空置率和奥运会基础设施建设的推动下，布里斯班房产市场目前毫无降温迹象。
“如果想同时兼顾资本增长和租金收益，目前布里斯班是我的首选。相比其他首府城市，我不推荐珀斯——因为珀斯市场已经历大幅上涨，未来增长空间相对有限。
“悉尼则没有统一的投资结论，该市仍有多个区的房产具备较高价值。”
AMP首席经济学家Shane Oliver认为，此前投资者因担忧税费负担和经济表现疲软，对墨尔本房产市场持“一定怀疑态度”，但未来墨尔本市场有望回暖。
Oliver表示，目前墨尔本业主的财富增长速度低于其他首府城市，但凭借高于新州的人口增长率和更低的房价收入比，这一局面可能会发生改变。
“一旦市场信心回升，墨尔本房产市场的表现可能会优于悉尼。历史经验表明，各城市房产市场的热度会轮动，未来墨尔本或许会重新成为投资者青睐的对象。这种潜力确实存在，但就当下而言，还只是一种期望。”
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