国家分裂：为何半数首都房价飙升，而其他首都房价却滞后
2024-08-05 10:46 来源：未知 作者：Yara 浏览量：loading...
澳大利亚各地房地产价格增长呈现分化趋势，大部分地区房价仍在快速上涨，但整体上有所放缓。
根据最新的PropTrack房价指数，7月份房地产价格再次上涨，全国房屋中位价创下新高。
但当月房价仅小幅上涨0.08%，意味着由于住房负担能力恶化，价格涨幅与前几个月相比已大幅放缓。
PropTrack高级经济学家保罗·瑞安(Paul Ryan)表示，这是自2022年底价格停止下跌以来录得的最小月度涨幅。
“全国房价继续上涨，但涨幅已经放缓，”他说。“这种放缓在一定程度上是季节性的，但也反映了负担能力的制约。”
“价格增长放缓并不意外。这与持续强劲的房源活动相吻合，7月是房价增长季节性最弱的月份。”
然而，通过考察首都和地区层面的价格变动，可以发现全国各地存在着重大差异，负担能力和供应量的差异导致每个市场的价格变动速度不同。
数据显示，一半的首都仍然经历着强劲的增长，而其他首都则落后或落后。
珀斯、阿德莱德、布里斯班和悉尼的房价正在以快速或中等速度增长，而其他首府城市的房价则出现低迷甚至负增长。
这栋位于珀斯内城区西利德维尔的三居室住宅于7月以186万澳元的价格售出。
Ryan表示：“所有市场都继续看到强劲的住房需求、紧张的租赁市场和反弹的投资者活动。”
“但相对负担能力和住房建设的差异导致各地区结果出现分歧。”
“纵观所有首府城市，有一个明显的趋势是，房价较便宜的地区表现最好，这无疑是受到持续高利率环境导致的房价承受能力下降所致。”
房价飙升的地方
珀斯房价在过去一年中上涨了22.8%，是年度表现最强劲的首府城市。7月份，西澳大利亚州首府的房价又上涨了0.88%。
目前珀斯一套典型的房屋价值为790,000澳元，而一套公寓的平均价格为530,000澳元。
阿德莱德7月份房价上涨0.58%，同比上涨14.8%。目前，该市房屋中位价仅比墨尔本低33,000澳元。
布里斯班的价格涨幅紧随其后，月均价格上涨0.34%，年均价格上涨13.9%。
布里斯班的可负担地区最近经历了一些最强劲的增长。这栋位于伊普斯威奇南部里普利的全新四居室住宅于7月以815,000澳元的价格售出。
布里斯班最近取代墨尔本，成为继悉尼之后澳大利亚生活成本第二高的首都。
“珀斯、阿德莱德和布里斯班继续表现出色，”瑞安先生说。“这些市场一直享有相对可负担的价格，但布里斯班现在是第二昂贵的市场，未来一段时间那里的价格增长可能会放缓。”
与此同时，悉尼7月份房价上涨了0.12%，该市房价中值比一年前上涨了6.28%。
这栋位于悉尼西南部莱平顿的现代住宅于7月以230万澳元的价格售出。
悉尼较便宜地区的房价，包括西南部、内西南区和帕拉马塔地区，在过去一年里上涨了10%，而北岸和东区等房价较高的地区则上涨了3%至5%。
Starr Partners董事丹尼尔·斯塔尔(Daniel Starr)表示，更高的利率使得悉尼房价较便宜的地区竞争更加激烈。
“这都是关于负担能力和利率影响底线的问题，”他说。“两年前想以200万澳元购房的人现在要花150万澳元左右。”
斯塔尔先生表示，海外移民的增加使得租房竞争更加激烈，从而鼓励更多首次购房者进入市场。
“由于安全和借贷能力的变化，买家选择降低价格，”他说。“这在底端产生了复合效应。”
Ray White Macarthur Group总监Daniel Maurer表示，售价在80万至110万澳元之间的房屋最受首次购房者青睐，而且表现最佳。
“我的很多买家都不是本地人，”他说。“他们来自罗克代尔、莱肯巴和帕兹托等地。他们似乎被挤了出来，觉得这里的房产更有价值。”
价格持平或下跌的地方
墨尔本房价连续第四个月下跌，全市中位数下跌0.21%。墨尔本房价目前比去年同期下跌0.82%。
堪培拉7月份房价上涨0.12%，同比上涨0.67%。
墨尔本新建住宅（包括独立屋和公寓）数量增加，保持了价格稳定。
“在墨尔本和澳大利亚首都领地，房价相对较高，住房建设进展也比其他地方更为积极，过去一年房价虽略有下跌，但总体价格水平没有变化。”
“自3月份以来，墨尔本的房价已下跌1.5%，但现在已回到2021年8月首次达到的水平。”
瑞安先生表示，墨尔本房价增长滞后并不一定是坏事，房价稳定，待售房屋数量增加，为买家提供了更宽松的购房条件。
“整体价格稳定有助于增强买家和卖家对墨尔本的信心，6月份新房产挂牌量同比增长9.1%。”
Barry Plant Narre Warren总监Nicola Parreira表示，首次购房者是墨尔本东南部市场中最活跃的群体，而投资者则因利率上调和税收变化影响盈利能力而撤退。
“150万澳元以上的房产可能受到了一些打击，”她说。“但60万至90万澳元的房产主要是首次购房者，利率上涨并没有真正阻碍这个市场。”
“感觉好像现在每个房东都在卖房。他们在州际或商业地产上进行投资。”
与此同时，霍巴特的房价7月份下跌0.1%，同比下跌0.9%，而达尔文的房价7月份下跌0.31%，该市的房价中位数比一年前下降了2.8%。
房价下一步将如何走势？
瑞安表示，在通常较为清淡的冬季过后，价格预计还将继续上涨，尤其是考虑到随着收入增加和减税政策的实施，买家的预算也将增加。
他说：“未来一段时间的前景关键在于持续强劲的收入增长，再加上第三阶段的减税措施，可支配收入和借贷能力将得到提高。”
瑞安表示，另一个关键因素是利率前景，但季度通胀结果符合预期意味着，当澳大利亚央行在8月份开会时，利率更有可能保持不变。
瑞安表示：“总的来说，随着市场进入传统的春季销售季节，我们预计未来几个月房价将进一步温和上涨。”
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