近年来，全国的租赁市场陷入危机，可负担的出租房越来越少。

全国房屋广告租金较疫情前水平上涨了 43%，而公寓租金同期上涨了 46%。

但有些市场的每周平均租金自 2020 年 3 月以来已飙升近 80%，其中昆士兰州和西澳大利亚州的首府城市和地区增幅最为强劲。

自疫情爆发以来，租金大幅上涨，意味着全国范围内每周租金低于 400 澳元的房屋比例已降至仅 10.4% 的新低，而在首都城市，目前只有 5.9% 的租金低于每周 400 澳元。

可供出租房屋的持续短缺意味着强劲的租房需求，再加上创纪录的净移民数量，已将租房空置率推至历史最低水平。

自 2021 年底以来，受家庭规模缩小、城市复苏以及净移民和学生人数激增的影响，受疫情打击最严重的城市租房市场条件大幅收紧。

过去几个月空置率略有下降，但仍接近历史最低水平，且不到健康空置率的一半，低空置率推高了租金，给租房者带来了挑战。

在各个市场上，每周租金低于 400 澳元的房屋和公寓租赁价格都大幅下降。

疫情开始时，悉尼五分之一的房屋租金低于每周 400 澳元，而现在这一数字上升到五十分之一。在墨尔本，每 25 套房屋中就有一套的租金低于 400 澳元。

这些因素给大多数租房者带来了巨大的压力，特别是低收入家庭，因为便宜的租房越来越少。

对于收入处于底层 20% 的家庭，2024 年 4 月全国范围内发布的租房广告中，约有 100 个是可以负担得起的（基于该家庭将其税前收入的 25% 用于租房）。

与此同时，收入最低的 30% 的家庭会发现，2024 年 4 月广告中每 30 处出租房中约有 1 处（约 3%）是可以负担得起的。为了负担得起广告中每 30 处出租房中约有 1 处（约 30%），这个家庭需要将其收入的 40% 以上用于支付房租。

提高租金承受能力需要增加经济适用房的供应。

这肯定了对低收入租房者提供租金支持的必要性，也凸显了增加住房供应的迫切需要。

这些数据清楚地表明，现在寻找租房的低收入家庭很可能不得不将其收入的很大一部分用于房租，从而增加财务压力。

事实上，住宅受众脉搏调查的最新数据显示，一半积极寻求租房的受访者表示，他们正面临财务困难。

租户被迫做出妥协

重要的是，高收入者可以做出权衡，寻找更实惠的租房，但这意味着低收入租房者在争夺更便宜的房产和市场时面临更激烈的竞争。 

这种动态可能导致每周租金低于 400 澳元的房屋份额进一步减少。

鉴于疫情爆发以来租金普遍上涨，每周租金低于 400 澳元的房屋份额减少也就不足为奇了。

但最近，较便宜的外首都地区租金强劲增长，这意味着可负担得起的租房份额在过去一年中进一步下降，对每周租金低于 400 澳元的租房份额造成持续的下行压力。

严峻的市场形势迫使72% 的租房者在寻找租赁房产时做出妥协。

值得注意的是，目前面临最严重危机的地区往往远离城市中心，内城市场的严峻形势正在蔓延至首都外围地区。

其可能的生活成本压力迫使人们做出这些权衡，许多人在周边地区寻求更便宜的选择，从而推动许多更实惠的首都地区的租金更强劲增长。

截至 2023 年 9 月，澳大利亚人口增长了 659,800 人，其中 548,800 人的净海外移民推动了人口增长的 80% 以上。

按照平均家庭规模 2.5 人计算，新增家庭数量将超过 260,000 户，这将进一步增加原本就很强劲的住房需求。

与此同时，行业挑战意味着新房交付放缓，同期新房交付量为 170,000 套。

租赁需求仍然高涨，而供应量较低，导致租金上涨。

这些压力可能会导致更多租房者做出权衡，同时也会刺激对共享住房的强劲需求。

越来越多的租房者选择在首都郊区寻找住处，因为那里的房价通常更便宜。

不过，好消息是，我们预计租金上涨的速度将会减缓。

预计未来一年净海外移民数量将会下降，这可能会缓解租房需求。

然而，增加可用的长期租赁量是唯一可持续的长期解决办法，尽管这需要时间。

鉴于租赁市场的这些危机状况，大多数市场的租赁空置率接近历史最低水平，显然我们需要更多经济实惠且可用的租赁房屋，特别是对于几乎没有租金可负担得起的低收入家庭而言。

当可用房产严重有限时，低收入租房者和领取救济金的人无法竞争，这增加了这些群体无家可归的风险，也凸显了增加社会住房和公共住房计划供应的迫切必要性。

还有其他策略可以帮助缓解租赁市场的挑战，比如支持首次购房者拥有房屋，更好地利用数百万空余房间，或鼓励那些房屋太大而无法满足其需求的人缩小住房规模。

但从长远来看，要持续提高租房承受能力，就需要改善住房供应并增加经济适用住房的供应。