悉尼的大小城区有近千个﹐有些是“风头城区”﹐享有极高的市场知名度。Belmore却永远不是风头城区﹐它那与世无争的城区形像﹐仿佛使它一切的变化都不引人瞩目。只有在这里置业的人﹐才会注意到雪梨物业市场的这个“灰姑娘”﹐其实在悄然改变。

　　悉尼的大小城区有近千个﹐有些是“风头城区”﹐享有极高的市场知名度。Belmore却永远不是风头城区﹐它那与世无争的城区形像﹐仿佛使它一切的变化都不引人瞩目。只有在这里置业的人﹐才会注意到雪梨物业市场的这个“灰姑娘”﹐其实在悄然改变。

一

　　1999年10月，小说《塞翁失马》刊出﹐其中不少素材取自Belmore。小说中有一栏“房地产信息一览表”﹐反映了当时此区的物业中位价和增值率。此即﹐house中位价27万元﹐增值率14%﹐unit中位价13.4万元﹐增值率12%。如今﹐这些数据变成了甚麽样呢﹖

　　根据澳洲物业监察(APM)公布的最新资料﹐此区house中位价已升至30万元﹐增值率12%﹐unit则为14.8万元﹐增值率9%。虽然house增值快了点﹐但整体上说﹐似乎仍然价位较低。然而﹐情况不是这麽简单。

　　首先﹐Belmore在分化。火车站以北的房价增长速度慢﹐形成一个城区内的相对低价区。火车站以南﹐54号公路以北﹐却形成一个“区内高价区”。按14.8万元的中位价来看﹐车站以北有时也能买到质量尚可的物业。但在车站以南﹐却时有20万以上的unit出现在市场上﹐更不用说house了。

　　Belmore有几条街道物业相当不便宜。那里的house看上去漂亮﹑气派﹐以致於你会怀疑莫非有高收入者在这个名不见经传的小城区深藏不露。这些街道如﹕Gladstone St﹑Collins St﹑Peel St﹑Leylands Pde﹑Acacia St等。这些地方一些较好house之市场表现﹐竟达50万元以上下。完全超出了“低价区”的概念。

　　unit方面﹐在Sharp St和Leylands Pde﹐自1999年10月以来﹐先後出现3个再发展的小型楼宇﹐全新2睡房unit在23万元以上。结果大幅推高了此二街的unit市场表现。以致於一些买家不敢相信﹕“想在Belmore买不错的unit﹐竟然也要20万﹗”

二 

 　　那麽﹐是甚麽原因使得这个“低价区”有如此变化﹖

　　对於这个弱小的城区﹐有“好生之德”的上苍看来没有忘记它。大市场的余热以及这样那样一些市场机会的“下脚料”﹐在这里汇集了起来﹐并且﹐足够这个弱小城区享用一番。

　　消费税前夕﹐全城房价大升﹐Belmore悄然跟进﹐分得了小小一杯羹。当时﹐东邻的Campise市场大热﹐普通的中低收入买家在望Campise而兴叹之余﹐视Belmore为替代的选择。并且﹐涌向该区。

　　消费税之後﹐7,000元政策﹑印花税减免政策(20万元以下物业全免)﹑1.4万元政策﹐又把一些余热注入此区。首置业者的身影出没在这里的大街小巷。住户的信箱中﹐代理们寻求房源的来信络绎不绝。

　　连续减息的时候﹐不少城区因房价昂贵而受令人却步﹐买家被迫再次涌向低价区﹐Belmore再获其益。

　　1.4万元政策出台以来﹐该区刚完工而未曾交易或者仍在建造中的新物业﹐一如其他低价区一样﹐在减免印花税的同时作用下﹐形成“鱼与熊掌兼得”之局面﹐以致於天黑以後仍然有买家在代理公司的橱窗前留步看广告。

　　可见﹐当大市风起云涌时﹐种种力量几经变化之後﹐都有利於这片小小的市场。於是﹐它的房价在不知不觉中保持了温和升势。

　　这也许给我们一个启示﹕城区市场(sub-market)有着很强的个案性。并且以某种类似於“个性”的方式﹐来消化大市的动荡﹐甚至在个别情况下﹐这个市场的房价走势会与大市有少许“偏移”。

　　例如﹐对比Belmore和对它影响直接的邻区Campise可见到﹐大市调整期时﹐Campise的房价升势(以house增值率看)﹐反而阶段性地落在了Belmore之後。原因可能是﹐Campise上昇太快﹐房价回档整固是情理之中的﹐但Belmore却几乎没有“市场包沫化”可言﹐没甚麽需要“回档整固”的。结果﹐当兔子睡觉的时候﹐反而被乌龟跑在了前面。

三

　　Belmore最近两年城区形像之改变﹐还有一个华人不很留心的原因﹐但西人却对此高度关注。它就是以Belmore为基地的橄榄球队──Bulldog。

　　澳洲的橄榄文化不是单纯的体育赛事﹐而是发展成了有着更广阔社会作用力的社会现象。近两年来﹐Canterbury榄球队(它的俱乐部队名是“Bulldog”)曾经有几场球打得不错﹐以致於在Belmore的一处榄球场频频迎来相当於足球之“甲A联赛”的重要比赛。每到这时﹐小小的Belmore大街小巷挤满了球迷们的汽车﹐热闹非凡。这等於在为城区宣传大做广告(当然﹐主要是西人较关注)。

　　球打得好﹐首先使在Belmore的Canterbury区榄球队老巢Canterbury Sports Club大沾其光。Club的门外大兴土木﹐造了一座投资不小的彩灯假山并且有数条小瀑布。同时﹐周围环境大加美化﹐吸引来的游客也越来越富有──反映在停车场上的好车不断增加。“Belmore也有这麽漂亮的去处”﹐久别乍来者﹐会有此感叹。

耐人寻味的是﹐Bulldog不仅打球﹐而且还兼营房贷生意。资金来源是Macquarie Bank。房贷赚来的钱﹐有些用来资助Bulldog球队﹐而市场空间的核心﹐正是在Belmore。“Bulldog Home Loans”﹐知道此房贷的华人恐怕寥寥无几。然而﹐它在悄悄推动着Belmore的物业市场。读者若有兴趣﹐可访问网站www.13dogs.com.au。

四

　　Belmore再怎麽说﹐也是个小地方。它有一条小商店点缀的主街﹐但是居民主要购物场所在Campise与Bankstown。区内有两家细小得毫无名气的私立学校﹐另外还有两家公立学校。离火车站大约20分钟的步行路程﹐是规模不小的地区医院Canterbury Hospital。

　　Sports Club是一个热闹的去处。早年﹐曾有不少中国留学生光顾此处的老虎机。在火车站东侧﹐有一大片安宁的绿化地 Belmore Sportsground﹐是居民们休闲的好去处。

　　Belmore火车站距中央站仅13公里﹐慢车20-25分钟可抵中央站。快车站首站Sydenham﹐次站Redfern﹐然後就是中央站﹐大约12分钟。

　　Belmore为甚麽是“灰姑娘”﹖恐怕相当大的原因来自西邻某个家传户晓的问题城区。正是由於“家有恶邻”﹐结果﹐Belmore的形像受到了拖累。但是﹐Belmore毕竟距离内城不算远﹐所以﹐地理位置的潜在优势﹐带给了这个“灰姑娘”未来改变形像的“水晶鞋”。