悉尼北岸Mosman 富人聚居 三面环水

      悉尼北岸城区 中密度住宅发展快　

      三面环水的Mosman，位于悉尼北岸，区内除了拥有多个著名景点，例如是拍摄结婚照的胜地Balmoral海滩、泰朗加动物园（Taronga Zoo）和悉尼港国家公园，还开设了许多时装店和精品店。在这个时尚的高档住宅区，靠近海岸的住宅可以望到优美海景，而全区接近半数住宅为公寓（Apartment）或单元（Unit），至于独立屋（House）的中位价超过200万元。　
　　
      面积约9平方公里的Mosman，距离悉尼中央商业区（CBD）东北面约8公里，邮区编号2088，由Mosman市政府管辖。
　　
      Mosman的北面对岸是Seaforth和Balgowlah Heights；东面为内海湾Port Jackson；南面是Cremorne Point；而西面为Cremorne和Neutral Bay。与悉尼市中心相距约20分钟车程的Mosman，虽然没有火车站，但有多条公车（巴士）线提供服务，并有渡轮开往环型码头（Circular Quay）。

      拥有多个著名景点

      这个优质住宅区的东端是Balmoral海滩，而动物园和国家公园则坐落在南端。区内开设了许多时尚店铺，食肆选择亦包罗万有，而且居住环境舒适，故获得不少中高收入家庭和专业人士青睐。资料显示，在2007／08年度，Mosman的家庭全年平均收入是131,606元，为全国收入最高的城区。
　　
      在Mosman，独立屋仅占39%，明显低于悉尼平均的64%；相连屋（Semi）和排屋占11%，与悉尼平均率相若；反观公寓／单元占49%，较悉尼平均率高出逾一倍。

      房价连续4年报升

      参考RP Data的资料，按年度计算，Mosman的房屋中位价在过去9年里仅在04年和09年回吐，其余7年均录得升幅，并于07年起突破200万元大关。期间，公寓／单元中位价亦只有两年出现调整，分别在04年和06年，而过去4年均报升。

      今年4月，Mosman的房屋中位价是2,162,500元；公寓／单元的中位价为579,000元。
　　
      RP Data的数据显示，截至去年10月，Mosman的房屋中位价按年升5%，每年平均增长7.6%；公寓／单元中位价按年升18.2%，每年平均增长6.3%。
　　
      根据“澳洲物业监察”（APM）的调查，从现在到2019年，房屋中位价预计每年平均升值6%，在2019年升至3,456,234元；公寓／单元中位价预计每年平均升值4%，在2019年升至836,491元。
　　
      另外，据APM的调查，在截至今年3月的12个月里，Mosman的房屋拍卖成功率为63%；物业放盘后，平均需要97日完成交易。单元的拍卖成功率为73%，;物业放盘后，平均需要68日完成交易。

      人口与校网

      中高收入家庭为主　托儿所选择多

      在Mosman，就业人口约1.3万人，接近四成属于专业人士，较全国平均率高出一倍。个别行业中，从事金融和保险服务的占一成半，任职会计或法律工作的占7%，而担当电脑系统设计的占逾3%。
 
      在这个专业人士聚居的高档住宅区，超过三成半家庭的全年平均收入超过13万元，而年收入介乎6.2万至13万元的约占两成。

      获日裔人士青睐

      Mosman有居民逾2.6万人，六成是土生土长的澳洲人。海外出生人士中，以英国人最多，占8.8%；其次是新西兰人和美国人。亚裔人士中以日本人较多，至于华人占不足1%。两成半居民的年龄介乎35至49岁，而已婚人士约占五成。
　　
      区内校网颇完善，共有9所中小学和10间托儿中心，包括男女子中学Mosman High School（位于Military Road）、公立小学Mosman Public School（位于Belmont Road）、公立小学Beauty Point Public School（位于Medusa Street）、公立小学Middle Harbour Public School（位于Hale Road）、天主教小学Sacred Heart Catholic Primary School（位于Cardinal Street），以及提供幼稚园至12班课程的女校Queenwood School for Girls（位于Mandolong Road）等。

      购物与消闲

      潮流消费地段　海滩拍摄婚照

      Mosman堪称潮流消费地段，由Bradley’s Head Road与Middle Head Road的交界处为起点，一直向北延伸至的Spit Junction，以及Spit Road与Military Road的交汇处。
　　
      在Military Road，大家可找到时装店、精品店、咖啡店和各式食肆。而在Spit Junction有一座小型商场Bridgepoint，内有超级市场、杂货店、书店、精品店、咖啡店、诊所和写字楼。至于区内的娱乐热点包括位于Military Road的Mosman酒店，以及位于Middle Head Road的Buena Vista酒店。
　　
      Mosman拥有多个海滩，包括Balmoral、Chinamans、Obelisk和Cobblers。其中最著名的是Balmoral海滩，这里是热门的拍摄结婚照胜地，还开设有海景食肆和咖啡店。

      游览动物园与国家公园

      其他观光点还有适合一家大细的Taronga动物园和悉尼港国家公园（Sydney Harbour National Park）。在悉尼港国家公园，居民和游人在日出或黄昏时分沿着水滨漫步，别有一番情调；而另一景点Bradleys Head亦位于此公园内。　　

      交通

      渡轮20分钟抵达环型码头

      Mosman建有渡轮码头“Mosman Bay Wharf”，坐落于Avenue Road，在繁忙时段平均每25分钟开出一班渡轮。从Mosman乘坐渡轮前往环型码头（Circular Quay），船程约需20分钟，途经Old Cremorne、South Mosman和Cremorne Point。
　　
      公车连接悉尼市中心
　　
      Mosman的陆上公共交通亦很方便，有多条公车（巴士）线提供服务。247号公车由维多利亚女王大楼（QVB）开出，驶经Wynyard、Neutral Bay、Cremorne、Spit Junction和Mosman，终站是Taronga动物园。

      169号公车往返于Wynyard与Manly之间，途经Cremorne、Mosman、Seaforth、Dee Why和Brookvale。228号公车由Milsons Point开出，中途会经过北悉尼、Neutral Bay和Mosman。另外，区内有免费社区巴士服务“Mosman Rider”。257号公车前往Chatswood。
 
      惟Mosman没有火车站，最接近的车站是北悉尼或Milsons Point站，同属“北岸火车线”。
　　
      Mosman距离悉尼市中心大约8公里，驾车可沿着Military Road连接上Warringah Freeway，然后再行经悉尼大桥或海港隧道前往市中心，在非繁忙时段约需20分钟车程。

      掌故

      市政区内唯一城区　别号却不少

      Mosman的名字源于孖生兄弟Archibald和George Mosman，他们在1831年在该区获赠土地。两兄弟从事船务生意，并在港湾兴建了一座捕鲸站，位置在现时的Mosman’s Bay。

      在1997年2月，政府公报刊登了一则通告，表示Mosman是Mosman市政区内的唯一城区。不过，居民可以继续使用传统的地区名称，包括Balmoral、Beauty Point、Clifton Gardens、Georges Heights、Spit Junction和The Spit。
　　
      Mosman的著名地标包括Balmoral海滩和Taronga动物园，而“Taronga”在土著语中解作“美丽的风景”。

      新租盘6成属公寓　

      3房单位回报最吸引
　　
      Mosman过去3个月共有接近600个新租盘，超过六成属于单元（Unit）或公寓（Apartment），当中又以3卧室单位的回报率相对较吸引。

      Mosman共有差不多1.2万个住宅单位，62%由业主自用；出租单位占35%，略高于悉尼平均的30%。

      独立屋中位周租1275元

      根据房地产投资网站Suburb View的资料，在Mosman区，整体出租物业最新的中位周租为550元，独立屋（House）的中位周租是1275元，复式洋房（Townhouse）的中位周租为630元，至于单元／公寓的中位周租是480元。
　　
      在截至6月中的3个月里，Mosman总共有588个新租盘，1卧室单位的中位周租为395元，回报率5.07%；2卧室单位的中位周租是565元，回报率4.27%；3卧室单位的中位周租是1125元，回报率5.09%。
　　
      按物业类型分类，房屋仅占整体租盘（撇除202个未有分类的租盘）的19%，2卧室单位的中位周租为593元，回报率4.44%；3卧室单位的中位周租为1100元，回报率只有2.54%。
　　
      单元／公寓占66%，1卧室单位的中位周租是398元，回报率4.50%；2卧室单位的中位周租是560元，回报率4.19%；3卧室单位的中位周租是950元，回报率5.20%。

      参考最新的租务广告，在Badham Avenue的一幢4卧室独立屋，豪华装修，有空调，面向Mosman Bay港湾美景，靠近公车站和渡轮码头，周租1900元。在Hale Road的一间3卧室独立屋，屋内铺设木地板，住户有泳池，环境宁静，邻近商店、学校和车站，周租1475元。
 
      另外，位于Moruben Road的一套2卧室公寓，配备家俬，住户可眺望Balmoral和Middle Head景色，附近有商铺和学校，周租785元。而位于Musgrave Street的一套2卧室公寓，有家俬和空调，可望到悉尼大桥和歌剧院，周租900元。
　　
      物业买卖方面，根据RP Data的资料，在截至今年4月的12个月里，按月计算，Mosman区内房屋最高成交中位价是去年7月的2,340,000元，最低是去年6月的1,830,000元；单元最高成交中位价是去年11月的805,000元，最低是今年4月的579,000元。

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