在澳洲，当您购买投资物业时，建立正确的资产配置结构是十分重要的。良好的资产配置结构可以更好地保护资产和并最小化税务责任。在建立家庭资产配置结构的过程中，家庭信托无疑是一个重要的工具。因此，无论澳大利亚富裕家庭还是普通家庭，都在探索在家庭信托中持有投资物业的可能性。

设立家庭信托并不复杂，但其对当事人来说是否值得，则取决于当事人打算在信托中持有的资产、当事人的收入情况以及信托受益人的收入情况等等。当设立信托而产生的收益超过设立和管理信托的成本时，显然，信托对当事人是裨益良多的。

本文将主要介绍用家庭信托购房和申请贷款。

一、什么是家庭信托？

家庭信托是一种财产管理工具，用于将资产（如房地产、股票、现金等）放入信托基金中，并由受托人（通常是家庭成员或专业受托人）管理。在澳洲，家庭信托通常被用于财务规划、遗产规划以及税务优化等目的，将来也可变更受益人，比如变为您的小孩，同时也可达到免遗产税的作用。

二、家庭信托购房的各个角色

在家庭信托购房中，涉及的主要当事人通常包括：

1、委托人（Settlor）：

家庭信托的设立者，负责将资产转移到信托中。在购房过程中，委托人可能会向信托转让用于购买房产的资金或其他资产。

2、受托人（Trustee）：

信托的管理者，负责管理信托的资产并根据信托文件的规定行事。受托人在购房中将负责代表信托执行购房交易，并管理房产。

3、受益人（Beneficiary）：

家庭信托的受益人，享有信托资产的收益或其他权益。在购房情境中，受益人可能是家庭成员或其他指定的个人或实体，他们将从房产所产生的收益中受益。

4、保证人（Appointor）：

家庭信托的权力机构之一，负责指定、解职和更换受托人。保证人在购房过程中可能会参与决策，特别是涉及受托人的选择和更换。

5、借款人（Borrower）：

如果家庭信托需要向银行或其他贷款机构申请贷款来购买房产，那么家庭信托本身将作为借款人。

三、家庭信托贷款所需材料

申请家庭信托购房所需的文件和材料可能会因个人情况、贷款机构要求以及当地法律法规的不同而有所不同。然而，以下是一般情况下可能需要准备的文件和材料清单：

1、信托文件：

-家庭信托的正式文件副本，包括信托契约、信托声明等。

2、受托人和保证人信息：

-受托人和保证人的身份证明（例如护照、驾驶证等）。

-受托人和保证人的联系信息、职业和财务状况证明。

3、贷款申请表和文件：

-贷款申请表格，包括个人信息、信托信息等。

-信贷报告授权表（Credit Report Authorization Form）。

4、信托资金和财务证明：

-家庭信托的资金来源证明，可能包括银行对账单、投资账户报表等。

-家庭信托的财务报表，包括收入、支出、资产和负债等信息。

5、其他材料：

-信托受益人的身份证明和联系信息。

-信托资产清单，包括房产以及其他资产的详细信息。

-受托人和保证人的个人声明，说明其与信托之间的关系、责任和义务。

-任何其他贷款机构要求的文件或表格。

四、家庭信托是如何运作的？

信托是一种金融结构，由受托人代表信托的受益人持有和管理资产。有许多种类的信托结构可供财产投资者使用，然而，家庭信托仍然是最受投资者欢迎的一种。与个人（自然人）和公司（法律实体）在法律上可以起诉和被起诉相比，信托本身不是一个法律实体。信托只是法定所有人（受托人）和受益人之间存在的一种关系。

 

在创建家庭信托时，委托人会将其个人资产转移到信托中，这样该资产就不再由个人拥有，而是转由信托本身拥有。受托人会受指派为作为受益人的家庭成员管理该信托。受托人可以利用其自由裁量权，将信托的收入和资产分配给受益人，以使家庭成员的税收利益最大化。信托可以贷款也可以进行资产投资，这些财产将以信托的名义代表受益人持有。

五、家庭信托购房的优缺点

1、优点

资产保护：

家庭信托购房可以提供更好的资产保护，使房产免受个人债务、离婚或诉讼的影响。

税务优势：

通过家庭信托购房，可以利用信托结构带来的税务优势，如灵活的收入分配、遗产规划优势等，降低税收负担。

灵活的遗产规划：

家庭信托允许更灵活的遗产规划，可以指定受益人、分配方式和信托条款，以满足家庭的需求和愿望。

无限贷功能

信托结构使你能够更灵活地进行贷款，不会影响个人贷款的限制，有助于持续投资扩展。

例如，如果你已经在个人名下拥有两套投资物业，银行可能会因为你的个人贷款额度限制而拒绝进一步贷款。但通过家庭信托，每个信托可以被视为独立的个体，从而允许你继续获取贷款，购买更多的投资物业。

2、缺点

法律复杂性：

家庭信托购房涉及较多的法律程序和文件，可能需要支付较高的成本。

政府Land Tax：

在澳大利亚，州政府对于土地征收地产税（Land Tax）。根据澳大利亚各州的地税政策，对于个人名下的房产，通常会设定一定的免税起征点，当房产的价值低于或等于该起征点时，个人可以免除地产税。然而，家庭信托通常不享受与个人名下房产相同的免税起征点。

贷款条件受限：

在家庭信托的财年收入为负数时，这个负收入通常不能直接分发给家庭信托的受益人。相反，这笔负收入通常会留存在家庭信托中，并用于抵消未来财年的收入。这种做法通常被称为「负担税」或「负的税收贡献」。

因为受益人只有在实际收到了信托产生的正收入时才需要缴纳相应的税款，而无法使用负收入抵消个人的税收责任。负收入的存在可以帮助减少未来的税收负担，但不能直接转化为受益人的税收减免。

以上的内容就是关于家庭信托贷款购房。由于个人情况各有不同，最重要的还是应该在准备申请前咨询专业的Broker，从而避免一些不必要的损失。

本文不涉及个人税务和贷款规划建议。如有需要，建议咨询专业人士再做决策。