在澳洲提到房屋贷款，两个常见的概念是“offset account”（对冲账户）和“redraw”（重新提取）功能。它们都涉及额外资金，但用途和处理方式各不相同。

对冲账户是一种与房屋贷款账户相关的特殊银行账户。通过在账户中存放额外的资金，以对冲房贷利息、以减少房贷利息支出的金融工具之一。因此，利息是基于贷款余额减去对冲账户中的金额来计算。

而redraw则是一种借款人可以从其贷款账户中提取超过最低还款额的额外资金的选项。这允许借款人在有需要时重新提取他们先前还入贷款账户的额外款项。

一、对冲账户OFFSET ACCOUNT

1、功能介绍

获得贷款后，银行会开设一个贷款账户。以借款30万澳币为例，贷款账户余额为-30万澳币。如果你开一个对冲账户（大多数银行有年费），然后把10万澳币存入对冲账户，那么你要支付的利息实际上是30万-10万=20万澳币来计算。例如，如果再往对冲账户存入20万澳币，那么你需要支付的只是30万-30万=0利息，也就是说没有利息。

对冲账户的利息按日计算（因为对冲账户中的金额每天可能不同）。如果您全额支付本金和利息，您可以选择每周支付、每两周支付或每月支付。如果您选择只支付利息，那么还款方式只能为每月。

所以其实对冲账户和存款账户的性质是一样的。您可以随时存钱，也可以随时取款。但不同的是，里面的钱可以抵消贷款账户里欠的钱，从而抵消贷款利息。

2、优势介绍

（1）减少利息支出：

对冲账户的存款会减少房贷余额，从而减少每月的利息支出。这意味着可以在贷款期内支付更少的利息。

（2）缩短还款周期：

如果有额外的储蓄，可以将其存入对冲账户，然后将其用于提前偿还部分或全部贷款。这有助于缩短贷款期限，并降低总利息支出。

（3）灵活性:

对冲账户允许随时存取或提取资金，提供了还款的更大灵活性、也缓解了现金流的压力。存入对冲账户中的金额可在需要时提取已应对紧急开支。

（4）税务优势:

对冲账户上的储蓄不会被计入总收入，因此不会增加纳税金额。

（5）财务一体化:

对冲账户通常与个人房贷账户相连，这使得管理日常财务更方便。

*值得注意的是，对冲账户只能在同一家银行中实现集中管理储蓄和贷款的功能。

3、缺点介绍

使用offset对冲账户虽然有不少优势，却也存在一些问题:

（1）存款限制:

某些对冲账户可能有最低存款要求或其他限制，差异因银行而异。

（2）费用:

对冲账户会涉及各种费用，如月度费用或交易费用。这些费用可能抵消通过减少利息支出获得的利益。

二、重新提取Redraw

1、功能介绍

在澳大利亚的房屋贷款中，"redraw"（重新提取）功能指的是一种借款人可以从其贷款账户中提取超过最低还款额的额外资金的选项。这允许借款人在有需要时重新提取他们先前还入贷款账户的额外款项。这样，他们可以用这些资金来支付其他费用或应急开支。

示例说明：根据贷款合同要求，客户每月还款额为1,500澳币，由于收入增加，客户每月偿还2,000澳币；由于年底公司发奖金，客户又向抵押贷款账户支付了10,000澳币。

原本，AU$1,500*12=AU$18,000应在一年内偿还，客户实际还款金额为：(AU$2,000*12)+AU$1,000,即总共还款34,000澳币。

那么(34,000-18,000)=AU$16,000就是在银行贷款合同条件允许的情况下，可以通过Redraw功能从银行额外借到的16,000澳币。

2、优势介绍

（1）降低利息支出：

通过将额外资金存入贷款账户，可以减少未来的利息支出，因为贷款利息是按剩余本金计算的。

（2）灵活性:

Redraw可以需要时随时存入或提取资金，使资金管理更加灵活。

（3）紧急备用资金：

存入贷款账户的资金可以在紧急情况下用作备用资金，无需申请新贷款或信用卡。

（4）税务优势:

在特定情况下，可以减少贷款利息支出，减少应缴所得税。

3、缺点介绍

（1）可能存在费用:

有些贷款产品可能对使用Redraw服务收取额外费用或设置限制，如最低提取金额、提取次数限制或附加费用等。

（2）降低积蓄利息：

存入贷款账户可能会减少储蓄账户中的利息收益，影响储蓄增长。

（3）增加利息：

过度使用Redraw可能延长贷款偿还期限，增加总利息成本，需要慎重使用以避免背负额外的债务。

（4）时间限制：

一些贷款产品可能要求还款一段时间后才能使用Redraw，在紧急情况下可能影响资金上的运转。

相比较来说，对冲功能（Offset）侧重于减少利息支出，而Redraw功能允许借款人在需要时提取出经还入贷款账户的资金，但可能会受到银行和贷款机构的条件限制。

每种功能都有其适用情况，具体选择应根据个人财务需求和目标来确定。本文不涉及个人税务和贷款规划建议。如有需要，建议咨询专业broker或者lender再做决策。