澳大利亚不仅仅是一个房地产市场。这是一个市场的集合，可以说，每个市场都是由郊区边界定义的。

顺便说一句，这意味着我们在澳大利亚有15,300个不同的市场，因为这就是澳大利亚统计局在上次官方统计时记录的郊区数量。每个市场都有自己的特点，许多其他因素都促成了当地房屋价值的今天。

这些包括房屋类型、学校和公园等设施；交通连接；购物和咖啡馆村；可步行性；当然还有供求。然后是影响每个市场的宏观经济因素，例如利率上升。

从历史上看，利率上升往往会降低房地产价值，因为它们降低了可负担性。获得融资更难购买，随着利率的上升，更难支付房屋贷款还款。

但我们有一个不寻常的情况，即尽管利率上升，但许多市场的房屋价值已经上升并继续上升，因为待售房屋的供应受到限制，需求很高。供应是有限的，因为在当今的经济中，如果人们不必出售，他们就没有动力出售，而且我们长期新房供应不足。

与此同时，由于创纪录的移民，婴儿潮一代的巨额财富，他们可以用现金购买下一套房子，以及外国投资者的兴趣不断上升，需求强劲。我们的租赁市场也很紧张，自2020年8月以来，每周租金增加了43.5%，全国中位数为每周627，这促使许多投资者重新进入市场。

除此之外，空置率非常低，以至于一些通常先租房的新移民正在购买，以及许多第一购房者，他们认为自己拥有比支付租金更好。

每个房地产市场的个体性质

但正如我之前提到的，这些是广泛的趋势，只与一些市场相关。

在其他市场，自利率开始上升以来，供应量充足，价格已经修正。

CoreLogic的新研究提醒我们每个房地产市场的个性。一份新报告审查了2022年5月利率开始上升前两年的价格表现，以及之后的两年到今天。

虽然在疫情期间利率处于紧急低点，但澳大利亚的全国中位数在2020年5月至2022年4月期间上涨了31.7%。自2022年5月利率开始上升以来，中位数在两年内仅增长了2.8%。这可以用2022年年中的低迷和2023年初的反弹来解释。

但深入到首都层面，你会看到过去两年价格波动的巨大差异。在过去的两年里，珀斯一直是表现最好的，房价飙升了25.7%。霍巴特的表现最弱，下降了11.2%。自利率开始上涨以来，布里斯班房价上涨了6.1%，悉尼房价上涨了0.4%。与此同时，墨尔本房价下跌了4.2%。

CoreLogic的研究总监Tim Lawless表示，与其他城市相比，墨尔本、霍巴特和堪培拉的表现不佳，因为它们的待售房屋供应量更高；人口趋势较弱，如人口增长较低；以及可负担性限制。

这些因素影响了整个财产价值，而不仅仅是在全市范围内。

数据显示，在过去两年中，98%的霍巴特郊区的房屋价值有所下降，墨尔本郊区的房屋价值下降了87.8%，堪培拉郊区的房屋价值下降了87.6%。

人口增长和强劲的经济推高了价格

与此同时，珀斯的价值飙升，主要是因为房屋更实惠，而且正是由于这个原因，该市吸引了更多的州际移民。高人口增长和强劲的州经济也是珀斯房屋价值增长的因素。

东海岸投资者也因其有吸引力的租金收益率和良好资本增长的持续前景而被珀斯所吸引。将所有这些因素放在一起，珀斯郊区的97.3%现在处于创纪录的中位数价格。

因此，从国家的角度来看，我们现在首都市场之间的价格表现存在分歧。

从长远来看，这对普通房主的好处什么？

总是有短期趋势影响澳大利亚的许多郊区市场。无论哪里有更疲软的市场条件，买家都有更多机会。无论哪里有强劲的市场条件，业主、投资者和卖家都会受益。

房地产市场是周期性的，由于各种原因，每个郊区的价格都会不时放缓和飙升。

如果您现在正在买入或卖出，短期趋势值得一看，以便您了解当前的市场动态。

如果你是房主，你可以忽略这些趋势，简单地继续生活和享受你的家。无论您选择购买或投资哪个首都城市（或地区），澳大利亚房地产的可靠资本增长都是长期的。