7月1日开始，房地产市场将迎来一剂强心针，减税政策将使普通买家的借贷能力提高数万澳元。

随着第三阶段减税政策的生效，大多数纳税人的实得工资将会增加，收入的增加将提高购房者可以借贷的最高金额。

预计买家预算的增加将为未来几个月的价格增长提供助力，部分抵消买家因高利率而面临的负担能力挑战。

不过，虽然税率调整是新财年影响房地产市场的最大变化，但它并不是唯一的变化。

首次购房者也将受益于延长的支持计划，而房地产投资者的纳税申报单将受到严格审查，并且所有家庭将从 7 月 1 日起获得能源费用减免。

1. 减税将提高借贷能力

新财政年度的一项重大变化是调整税率，这将减少所有收入者缴纳的税额。

减税幅度将取决于收入水平。低收入阶层的税率将降低，而高税率的收入门槛将提高，这意味着人们需要赚更多的钱才能缴纳更高的税率。

自 7 月 1 日起税率将如何变化

根据联邦政府在线提供的减税计算器，一个全职年薪平均为 98,098 澳元的个人每年可节省 2131 澳元。

年收入 50,000 澳元的人可以节省 929 澳元，而年收入 200,000 澳元的高收入者可以节省 4529 澳元。

从 7 月 1 日起，大多数纳税人将开始在工资单上看到减税优惠。

虽然每个人每周都会从银行账户中的更多钱中受益，但购房者还将因税后收入增加而获得借贷能力增强的额外优势。 

收入是影响借贷能力的最大因素之一，因为较高的收入可以让借款人负担更高的还款。

Mortgage Choice经纪人詹姆斯·阿尔加 (James Algar) 表示，由于减税，收入 10 万澳元的购房者可以增加约 25,000 澳元的借贷能力，而收入 15 万澳元的购房者可以增加约 37,000 澳元的借贷能力。

这是基于拥有单一收入的自住业主，利率为 6.19%，贷款价值比为 80% 或更低，贷款期限为 30 年。

阿尔加先生表示，夫妻双方如果共同承担费用，将会受益更多。

“一个有两个成年人的家庭不会有两倍的生活开支，”他说。“你只需要支付一套账单、市政费和水电费，而不需要支付两倍的杂货费。”

“假设他们的收入相似，其影响至少会加倍。” 

自 2022 年 5 月利率开始上调以来，借贷能力下降了约 30%。

减税预计将提高借贷能力，推动首次购房者通常瞄准的可负担住房市场。

虽然阿尔加先生警告不要借入最高限额，但他表示减税将对许多借款人，特别是首次购房者产生重大影响。

“这肯定会帮助人们。”阿尔加先生说。“在很多情况下，人们仍在以极限价格购买。”

PropTrack 高级经济学家保罗·瑞安 (Paul Ryan)表示，鉴于首次购房者通常最受借贷能力的限制，减税将给低端市场带来轻微提振。

2. 严厉打击不正当税收减免

澳大利亚税务局警告房地产投资者，不要在纳税申报单上申报不正当的扣除额，据估计，这可能使政府每年损失 12 亿澳元。

据澳大利亚税务局称，错误申报的利息占该数字的 42%。

投资者可以要求扣除购买租赁物业所借金额的利息。 

但据澳大利亚税务局称，重新提取或再融资投资贷款的投资者通常会试图索取用于其他开支（如汽车、学费或假期）的资金的利息。

澳大利亚税务局称，一些房地产投资者将购买汽车和度假的贷款利息成本作为税收减免。

澳大利亚税务局助理局长罗布·汤姆森 (Rob Thomson) 表示：“如果您有 80 万澳元的租赁房产抵押贷款，然后又增加 5 万澳元的贷款来升级您的家用车，那么您只能申报最初 80 万澳元的利息，而不是 85 万澳元的利息。”

其他常见错误包括错误地索取维修、维护和升级费用。

汤姆森表示，一些投资者在物业管理发票中两次申报这些费用，从而“双重扣除”，而其他人则试图在一年内申报大笔费用，而不是在较长时期内申报。

汤姆森表示：“人们认为所有费用都可以立即报销，这是一种误解。”

“维修通常可以立即申请，但主要物品（例如洗碗机、窗帘或加热器）只有在价格为 300 澳元或以下时才可以立即申请，否则需要随着时间的推移申请。”

今年投资者纷纷重返市场，澳大利亚统计局最新数据显示，投资者贷款价值较一年前上涨了 36%。

3. 首次置业担保延期

首次置业担保计划允许符合条件的首次置业者以低至 5% 的存款购买房屋。该计划将在 2024-25 财政年度继续实施，但名额尚未确定，将于 7 月 1 日公布。

根据该计划，澳大利亚住房局将为房产价值提供高达 15% 的担保，使买家能够以较少的存款购买房屋，而无需支付贷款人的抵押贷款保险。2023-24 财政年度共有 35,000 个名额可供出售。

从 7 月 1 日起，将有更多名额加入“首次置业担保”计划，该计划允许首次置业者以低至 5% 的首付购买房屋，而无需支付贷款人抵押贷款保险。

要获得资格，首次购房者需要满足一定的条件，包括个人收入不超过 125,000 澳元，联合申请人收入不超过 200,000 澳元，并且存款占 5% 至 20%。

不同城市和地区的房价上限有所不同，买家需要通过参与的贷款机构申请。

4. 开始提供能源费用回扣

每个家庭将获得 300 澳元的能源补贴，在 2024-25 财年期间，补贴将按季度自动计入电费中。企业可获得 325 澳元的补贴。

2023-24 财年，电价上涨了约 20%，但澳大利亚能源监管机构现在预计，无论退税多少，大多数住宅电力客户的电价将从 7 月起下降。

5. 维多利亚州新房产税开始生效

从新财政年度开始，维多利亚州商业和工业地产（如零售店、办公室和仓库）的印花税将逐步取消。

7月1日后出售的商业和工业地产将进入商业和工业地产税（CIPT）体系。

7 月 1 日后出售的商业和工业地产将纳入新的房地产税体系。

该交易仍需缴纳印花税，但符合条件的购买者可以选择获得政府贷款来支付印花税。

交易完成 10 年后，将开始对该房产征收相当于其土地价值 1% 的年度税。

当将来该房产再次出售时，将免征印花税。

如果纳入该计划的商业或工业地产后来被改建为住宅，例如将仓库改建为公寓，也适用用途变更税。