本文目录

1、销售合同是什么

2、购买房产时谁来准备销售合同？

3、房产销售合同中包括哪些内容？

4、销售合同的签订流程是什么？

5、澳大利亚各州的销售合同有何不同？

维州的销售合同

新州的销售合同

昆州的销售合同

南澳的销售合同

西澳的销售合同

北领地的销售合同

塔州的销售合同

首都地区的销售合同

6、常见问题

买卖房产绝非易事，而销售合同则是整个过程的核心。

卖方有责任在房屋上市销售前准备好销售合同。在某些州，房地产经纪人可以提供一份基本的销售合同（条款随后由律师商定），而在其他州，这必须由律师从一开始准备。请与您当地的代理商联系，了解您所在地区的流程。

作为买方，当您找到合适的房产，并掌握了融资信息后，就可以进入谈判阶段了。重要的是，您还应有合法的代表，以查看销售合同，并与业主、房地产经纪人和任何其他代表方解决细微的问题。

为确保房产销售符合澳大利亚当前的所有法律要求，签订销售合同是必要的。

这些合同看起来有点令人生畏，因为它们布满条款和细节信息，下面让我们更详细地了解一下销售合同。

一、销售合同是什么

销售合同列出了所有与房产销售有关的信息，包括管辖权和卖方的姓名和地址、销售条件和内含物。签署后，即是买卖双方之间具有法律约束力的协议。

二、购买房产时谁来准备销售合同？

合同应始终由合格的律师或有柠檬的房产经纪人准备，并由代表另一方的律师或房产经纪人检查。这是为了确保双方在交易中都受到保护。

三、房产销售合同中包括哪些内容？

销售合同中提供的信息应该完整。它应该列出所有交易方及其代表，包括完整的地址和销售价格。

1、房屋的基本信息

房产所占有土地的地点、面积、曾经在这块土地上发生过每次交易的卖家姓名，以及贷款的机构，房屋价格等信息。

2、政府出具的计划信息

这一项内容将告知你这块土地被批准的使用用途，比如是否可以当作民居，是否可用于经商或者可再开发。

3、房屋的成交日期

这个日期就是卖家将房产交付给你的时间，也代表着你已经认可交付给你的房产完全符合合同中的规定，你愿意拥有该房产并全额支付购房款的时间。

4、归入购房权益的相关设施和工具

买卖合同中必须详细载明你认为应该归入购房权益的附带设施和相关用具，比如附属设施中的活动铁皮房子等。当你对一切都满意并且资金的进入已获书面批准，合同方可签署。

5、其它附属协议或约定

交易双方认为应该补充的一些条例，比如买家的贷款条件、方式，你对房屋质量的特别要求，以及在最终成交前，卖方责任范围内应做到的事情等。

注意：以上各项资料在澳洲大部分地区都被称为“卖主声明(Vendor's Statement 或者Section 32)”。在新南威尔士，也被认定为"售房合同(Contract of Sale)"的一部分。 买主的房产代理必须为您提供这份声明。卖主和房产代理为所提供的数据必须保证其正确和详尽。这是澳洲房产法律所规定的。

四、销售合同的签订流程是什么？

1、澳洲房产购房者购买相关房产项，与澳洲房产中介公司签订购房协议书，并支付 1至2万元订金。

2、买家的澳洲房产律师所在10天内会给购房者讲解购房合同，合同为全英文版，澳洲房产律师会草拟中文简版合同加以说明，提出专业意见，最后签约。同时，要签订律师代理协议，并付50%的律师代理费，一般为700澳币左右。

3、5至7天后，购房者必须从银行汇出10%的首期房款给购房者代理律师，由律师存入卖家律师在澳洲的“政府监管的银行信托帐号”中，待律师收到首期款后，凭收据将1至2万元订金退还给购房者。

4、律师将合同交开发商，签字认可。

5、如果是现房，3个月内就会交房，如果是期房，则需要等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。

6、房屋完工后，卖家律师发出正式通知信给买家律师。收到通知后，买家律师办理产权证，将房款转入开发商，开发商收到全部房款，购房手续完成。

7、最后买家将尾款的90%，加上50%的律师代理费剩佘部分交至律师信托银行账号，并缴纳相应的物业印花税。

五、澳大利亚各州的销售合同有何不同？

1、维州的销售合同

1958年《文书法》第126条规定，任何房地产销售合同都必须是书面形式，由受托人或由其合法书面授权的人签署。基本上，这意味着口头上的房地产销售没有法律约束力，除非销售合同已经全部完成。

在签署销售合同之前，卖方必须向潜在的买方提供《卖方声明》。卖方和买方各签署一份合同副本。这些副本会进行交换，通常是由房地产经纪人进行交换。

请注意，维州与房产有关的冷静期为3天。

2、新州的销售合同

新州的住宅房产在没有签署销售合同的情况下不能出售。

新州的房产转让规定发生了很多变化。对于2016年7月1日后交换的所有价值超过200万澳元的房产，应遵守2016年版的房地产销售合同。该置换版本是之前的2005年和2014年版本。

以下是一些值得关注的更改：

1)如果房产的市场价值超过200万澳元，购买者有义务履行外国居民资本收益预扣款的义务，在结算房产时，其中购买者必须在资产时维持售价的10％结算并将其出示给ATO除非提供清关证明。如果卖方提供ATO发出的变更通知，则可支付少量金额。这些数字在2017年中被进一步收紧，劳动力为75万，增长率为12.5%。

2)有游泳池或温泉且不超过两地段的单一永久产权或分层计划的卖家需要附上以下材料的其中一项：

成功的证明

相关的占用证书（不到三年）和注册证明

有效的违规证明

卖方必须先获得所有购买者的同意，然后才能取消计划外合同或获得高院的许可。

在新州，代理人必须在销售合同中附上附表1规定文件的副本，才可以销售房产。

买卖双方在交换已签署的合同副本之前，不受法律约束。卖方和买方各签署一份合同副本。然后，这些副本被交换，通常由双方的律师/调查员进行，除非是拍卖销售，由代理人交换合同。交换可以通过邮件或面对面的方式进行。在新州，房产的冷静期为五天。

3、昆州的销售合同

昆州的房产销售有五天的冷静期。销售合同必须包括以下警告声明，才能生效。

“合同可能需要五个工作日的法定冷静期。如果买方在法定的冷静期内终止合同，则需支付购买价的0.25％的终止罚款。建议买家在签订合同之前，获得有关合同及其冷静权利的独立财产评估和独立法律建议。”

通常情况下，买方首先签署合同。如果报价被卖方接受，他们会签署合同，并将合同副本交给买方。当买方收到此接受通知时，具有约束力的合同就会生效。

值得注意的是，在昆士兰，只有律师可以合法地代理转让。

4、南澳的销售合同

根据《1994年土地和商业（销售和转让）法》，为了配合销售合同，如果房产售价不超过30万澳元，必须提供小企业销售的卖方声明。有趣的是，大多数南澳的房产交易都是由房产经纪人处理的，也称为土地经纪人。

在南澳大利亚，在签署销售合同之前，卖方必须向潜在的买方提供第一份披露声明，这是强制性的。

一旦双方签署销售合同，买方收到他们的副本，买方和卖方就会受到其中规定的协议条款的约束。这是由房地产经纪人负责处理的，他将副本交给卖家和买家的律师。

在南澳大利亚购买房产的标准冷静期为两天。

5、西澳的销售合同

在西澳购买财产的要约通常是通过要约和接受形式的《土地或分层排列合同》和《土地一般条件的联合表》提出的。尽管还有其他版本，但这是在该州常用的两个份文件。建议买家和卖家确保他们使用的是新版本，并考虑到2011年及以后的任何修订。

尽管在西澳大利亚出售房产时没有完成的卖方披露声明，但代理机构必须机构确定或核实相关交易的事实，并同意其向相关部门发出请求。他们需要联系相关部门，检查在产权和法规方面是否存在任何问题限制，如上周和泳池俱乐部。

在西澳出售的房产没有冷静期。如果合同要包括冷静期，则当事各方需要在合同中一致同意插入一个冷静期。买卖双方都必须签署最终的销售合同。

如果未能在规定期限内获得融资，则可能导致合同终止。

6、北领地的销售合同

根据北领地法律，所有房屋销售必须使用经批准的《土地销售合同》表格。该合同通常由房产经纪人或房地产代理准备，需经土地、商业和转让代理注册处或北领地法律协会批准。

务必在签署合同前了解合同内容，并与律师或事务律师讨论。任何变更都需要初始化并签名，并在指定的时间范围内遵守销售的任何特殊条件。在交换合同之前，该合同不具有法律约束力。在北领地，作为双方谈判的一部分，标准的四天紧张期可以持续、延长或停止。

7、塔州的销售合同

当房屋被私下出售时，卖方的房产经纪人、律师或房地产代理负责办理相关的侵犯合同。通常先签署合同。一旦收到合同，它就成为一份合法的、有约束力的文件。塔州与塔州西澳一样，没有规定平静期。

在塔州，购买房地产时买家仍然要小心。在购买之前，绝对值得检查房产并阅读销售合同的全文。

目前，塔州的房产经纪人和律师所采用的房地产销售合同形式分为两部分。其特点是：

标准销售条件

销售详情

卖方并授权双方签署一份合同，以确保其是一份具有法律约束力的文件。

8、首都地区的销售合同

在澳大利亚首都地区，在房产签约前，卖方必须向潜在对方提供所需的法律文件。应答和各方签署一份合同副本。这些副本通常由双方的律师或代理人在房产的会议上进行交换。

澳大利亚首都地区的冷静期为五天。

六、常见问题

1、交换后可以取消销售合同吗？

在某些情况下，买方有权取消交易并取回他们的钱，即使合同已经交换，冷静期已过或完全被放弃。这也适用于那些通过拍卖出售的房产。虽然这种情况很少，但还是会发生。当卖方未能披露有关财产的某些要求（例如个人通行权或分区权）时，可能会发生这种情况。随时进行详细的调查，如果您有任何顾虑，请与您的律师谈谈。

2、承运人和律师之间有什么区别？

房产经纪人和律师都可以协助进行简单的房产买卖。但是，一旦事情开始变得复杂，那么律师或律师可能仅具有指导您的能力。这取决于特定的财产和特殊情况。

3、我应该什么时候与房产经纪人或律师交谈？

最佳答案是越早越好。

作为卖家，您需要在挂牌出售房屋前准备好销售合同。如果您担心会产生律师费，您不妨先从房地产经纪人那里通过市场评估了解您的房产价值，以确认现在是您出售的正确时机。请向您所在郊区的金牌经纪人咨询。

如果您是购买者，您不需要等到准备好合同再签字。事实上，最好在更早的时候就完成挑选房产的过程，这样，如果您遇到与房产销售有关的任何问题，您就可以询问他们。如果出现了法律问题，他们会随时准备好。永远不要在没有征求房产经纪人或律师意见的情况下签署任何文件。

4、自己审阅合同，不找律师可以吗？

自己审查合同肯定是有风险的，因为你不是专业人士，但是如果你愿意承担这些风险，这些地方你还是一定要注意：

首先就是PARTICULARS OF SALE这部分，这部分是填写了买卖双方的名字，各自律师的信息，物业地址和价格等等，这部分可以说是整份合同最重要的部分之一，比如说交割期限是多久，作为买家，如果你还等着卖家接受你的OFFER, 交割期限建议不要写固定的日期，最好写卖家接受OFFER之后的几个月内交割比较安全。

还有就是定金支付时间，如果是拍卖，一般是售价的10%。如果是私卖，你也可以按照自己的情况写比如签约的时候支付一部分，剩余部分定金是在几月几日前支付。一个常见的错误，就是比如你其实是需要1周的时间去支付定金，但是合约写的确是签约当天就需要支付定金了，这种情况，你如果没有当天支付定金，就算违约了。

如果需要subject to finance，需要在Loan的部分打上勾，并填写贷款机构和你所需要的贷款金额，最重要是贷款截止日。这个部分写清楚了你是需要在银行至少批给你多少钱的贷款的情况下才会买这个房子，如果银行批不出你需要的贷款金额或者拒绝了你的贷款申请，这里打了勾，你才能毫无损失的全身而退。

关于房屋检查和虫害检查，你也需要在对应的框框里面打勾，这样在签约后的14天内检查若发现重大结构或虫害问题，你才有有权取消合约。

写在最后

虽然在本指南中提到了每个州的详细信息，但必须了解每个州对房产买卖的不同规则和规定。阅读您所在州的法律和法规十分必要，请向您的律师咨询。