对于很多家庭来说房产可能是最核心的资产，在中国父母通常会在子女结婚前为其购置房产，并将其登记在子女名下，以使其作为子女的婚前财产。如果子女婚姻发生变故，婚前财产不会被另一方分走。然而，这种做法并非在所有地方都适用，比如澳大利亚。今天我们就来了解一下如何在澳大利亚传承房产？

一、案例分析，引出问题

以下是一个简单的案例：王先生和王太太的女儿持有澳大利亚护照，并在澳洲生活定居，虽然未婚，但已与男友同居且育有一子。王先生和王太太在悉尼购买了一套海边别墅，以期供二人退休后前往悉尼养老，并在二人百年后由女儿继承房产。该房产登记为王先生和女儿共同共有。

问题：

从资产保护的角度看，王先生这样做会引发哪些风险？

如果王先生发现风险，想更换产权所有权人，又会有什么问题？

这主要涉及澳大利亚房地产法、澳大利亚婚姻家庭法和澳大利亚税务等方面的问题。下面我们就来简单了解一下相关内容。

二、澳大利亚房地产法

在澳大利亚，房屋有两种持有方式：共同共有（joint tenant）和按份共有（tenancy in common）。

1、共同共有（joint tenant）

这种方式下，所有共有人都被视为拥有房产的整体产权，所有权并不会按照比例分割，而是由共同持有人一起平等持有。

当其中一位共有人去世时，其所有权部分将自动转移给剩余的共有人，而不需要通过遗嘱或继承手续。

通常用于夫妻、家人或亲密伙伴之间的房产购买。

2、按份共有（tenancy in common）

在这种持有方式中，多个共有人根据其出资比例或双方约定持有房产。、

每个共有人拥有的份额可以不相同，并且各自的份额可以在不影响其他共有人权益的情况下自由出售、转让或继承。

适合投资合作，如合伙投资者、朋友之间的合作，因为它允许各方独立管理和处分自己的权益。

这两种方式各有优缺点，关键在于共有人之间的关系以及对房产的长期规划。共同共有（joint tenant）提供生存权和更紧密的财产联系，适合家人或亲密关系中的共同持有；而按份共有（tenancy in common）提供更多灵活性和独立管理权，适合投资者和朋友间的合作。

前述案例的风险在于，王先生和女儿以共同共有的方式持有澳大利亚房产，如果王先生去世，女儿会全额持有该房产，房屋不会作为遗产被继承。即使王先生在遗嘱中明确说明王太太继承其所有财产，王太太对该房产也没有继承权。如果王太太有意对该房屋主张权利，需要到法院诉讼主张财产属于夫妻共同财产。澳大利亚法院诉讼时间很长，律师费昂贵，而且也存在很多不确定性。

三、澳大利亚婚姻家庭法

与中国不同，澳大利亚承认并保护事实婚姻（de facto relationship）。在澳大利亚，事实婚姻（de facto relationship）是指两个人虽然没有结婚但以夫妻名义共同生活。根据《1975年家庭法》第4AA条的规定，判定事实婚姻存在的因素包括但不限于以下几个方面：

关系的持续时间：通常需要共同生活两年以上，但在某些情况下也有例外。

共同居住的性质和范围：双方是否共享住所或主要共同生活。

性关系的存在：虽然不是必须条件，但性关系是确认双方关系的重要因素。

经济上的依赖或互相依赖：包括共同拥有财产、联合账户或共同承担家庭开支等。

财产的拥有、使用和获取：双方是否共同获取或拥有重要资产。

对共同生活的相互承诺程度：通过社会活动、公开表示等展示的共同生活。

子女的照顾和支持：双方是否有共同抚养的子女或一方照顾对方的子女。

关系的公共和声誉方面：外界对双方关系的看法，即是被视为伴侣还是仅仅是室友。

伴侣同居满两年就可能被认定为事实婚姻。如果两人分手，一方可以起诉主张另一方财产。澳大利亚法院会根据实际情况，如家庭贡献等因素来分割二人财产。并且，有的情况下，即便签署《婚前财产协议》，澳大利亚法院也会认定该协议对于婚前财产归属的约定没有效力。因为随着伴侣共同生活、生儿育女，同居所产生的共同支出会导致财产的混同。

前述案例的风险在于，女儿已与其男友在澳洲同居并育有一子，如果双方分手，男友有权主张分割王先生女儿名下的房产。

四、转让澳大利亚房产涉及的税务问题

如果王先生现在想把别墅的产权人变更成王先生和王太太两人，他们还需要支付高额的印花税。

因此，在购买该澳大利亚房产时，比较好的做法是，将房屋登记为王先生和王太太按份共有或共同共有。如此，王先生和王太太的澳洲房产在自己名下，女儿婚姻/事实婚姻关系的变化也不会影响该房产。同时，在澳大利亚没有遗产税的规定，自住房有很大的税务优惠，平时不用缴纳土地税，在销售房屋的时候也不用支付资本利得税等。

五、澳大利亚家庭信托

在购买澳大利亚房产之前做好架构设计非常重要。如果王先生夫妇想在澳大利亚购买房产，供自己养老使用，并在百年后传承给女儿，他们可以考虑设立家庭信托方式持有资产。家庭信托在税务上灵活，在资产保护方面非常有效。即使王先生破产，债权人也不能追索家庭信托下的资产，比把房产放到王先生和王太太自己名下要安全很多。并且以信托的方式将钱给孩子买房子，那出资就不能成为婚姻财产的一部分，在离婚财产分配时，要从婚姻财产中剥离开来。

设立家庭信托需要聘请有经验的律师，并考虑澳大利亚外商投资委员会审批等问题，否则家庭信托在购买房产时，可能会触发澳大利亚外商投资委员会审批并支付高额土地税。

六、将房产转让给子女的步骤有哪些？

在澳大利亚，将房产转让给子女的过程需要遵循一定的法律程序。以下是一些常见的步骤：
1. 确定房产的价值：

在转让房产之前，需要评估房产的价值。可以聘请一位房地产评估师或者房地产经纪人来帮助评估房产价值。

2.确定转让方式：

在澳大利亚，转让房产有两种方式，一种是赠与，另一种是出售。需要决定采用哪种方式。哪种方式比较合适？可以查看《购买？继承？澳洲房子转让给子女，哪种方式最合适？》

3.准备相关转让文件：

如果打算赠与房产给子女，需要准备赠与文件。如果决定出售房产，需要准备出售合同。在编写这些文件时，最好请律师协助，以确保文件符合澳大利亚法律的要求。

4.交易流程：

根据所选择的转让方式，您需要按照要求进行交易流程。如果选择赠与房产，需要向当地土地管理局提交赠与文件。如果选择出售房产，需要签署出售合同并向土地管理局支付转让费用。

5.税务考虑：

在进行房产转让时，还需要考虑税务问题。例如，赠与房产可能会引起赠与税的问题，而出售房产可能会导致资本利得税的产生。因此，在进行转让之前，最好咨询税务专家。

结语

在澳大利亚购买房产或其他资产，需要结合澳大利亚的各类法律，如房地产法、婚姻家庭法以及税法等，提前做好规划，以降低风险，将资产更好地传承给下一代。