在澳大利亚买房子，一般有两种情况，一是通过房屋交易中介，直接从卖主手里买房；另一种是在房屋交易中介组织的拍卖会上当场喊价购买。在澳洲，二手房拍卖通常是周六的一件盛事。
房产拍卖的运作方式有一定的规则，并且澳洲的房产拍卖通常都是全英文进行，因此在参加拍卖之前了解一下常用的拍卖术语非常有必要。
一、澳洲房产拍卖常用术语

01保留价/底价（the reserve price）
底价是卖家愿意接受的最低价格，通常对买家保密。“底价”和公开报价往往不一致。公开报价往往比较低，以便吸引更多竞拍者。
02上市（on the market）
上市“on the market”表示在竞拍中，已经有出价达到或非常接近卖家的底价。在宣布“on the market”之前，拍卖师会跟卖家确认，是否从这个价格开始，把房产卖给出价最高者。如果得到同意，拍卖师将公开宣布该物业“已上市”。
这是拍卖中释放的一个非常重要的信息。拍卖中房产被宣布为“on the market”，就意味着在本次拍卖中该房产一定会成交，买家将会是本次拍卖的最高出价者。这个时候，买家往往会展开新一轮的出价竞争，因为本次拍卖结束后就再也没有机会了。
03卖方出价（vendor bid）
卖方出价是拍卖师代表业主出价，当出现卖方出价的情况，表明卖方对买家们的出价不满意，所以让拍卖师代表他出价。拍卖师代表业主出价时会公开宣布他们正在进行vendor bid。

04拍卖暂停（going inside）
拍卖过程中可能会被暂停。发生这种情况时，拍卖师通常会说需要“going inside”单独和卖家沟通，讨论拍卖的进展情况以寻求卖家的建议或指示。
05流拍（pass in）
如果拍卖现场买家的出价一直未能达到卖方底价，这套房子就会面临流拍的情况。一般情况下，出价最高的竞拍者，有机会与卖家进行非公开的谈判以寻求成交。但卖家也有权利放弃在本次拍卖中出售自己的房产。
若跟最高出价买家协商后还是无法成交，中介可以尝试再与其他投标人协商，或重新挂牌出售。
06撤出拍卖（withdraw）
中介或卖家可以在拍卖开始前的任何时刻撤销房产拍卖。通常只有在中介经过对买家的情况进行评估后，认为没有买家对房产真正感兴趣并且预期买家价格不能让卖家满意，或者卖家改变主意打算希望保留房产时，拍卖会才会被撤销。
07拍卖前报价（pre-auction offers）
如果卖家同意考虑拍卖前报价，你可以在拍卖开始前提出自己的报价。谈判过程与二手房非拍卖交易流程相同。
如果买家报价在拍卖开始前的3个工作日内被接受，买家将没有冷静期来改变主意。
08落锤（fall of the hammer）
拍卖现场有出价在达到卖家底价，并顺利卖给出价最高者之后，拍卖师通常会拿一把小锤子落槌，表示最高出价者赢得拍卖，落锤之后的出价将不会被接受。
好了，关于拍卖过程中涉及的一些术语就是这些。不过作为房产买家，我们还需要在具体参与拍卖房产前做好其他准备。这可不是看一两次房，然后准备好10%的预付款就够了。
二、澳洲房产拍卖前的准备工作

01了解房屋所在区的信息
首先，必须对自己所购买的房屋周边地区有一定的了解，包括这个区的房产中位价、周边环境、学校交通等。也可以去评估机构获得一份次房产的估价报告，了解一下这套房子及周边的信息。
02了解这套房屋的具体信息
买家应对所拍卖房子的新旧、结构、占地面积、所需交纳的各项费用进行详细的了解。一般的房屋拍卖都会提前一个月安排开放，买家应该抓住看房的机会，实地参观并对房屋做出更真实的了解。
03去银行获得贷款审核
参加拍卖前，你需要和银行接洽让银行审核你的最高贷款能力，并了解自己的最高贷款额度。这份报告非常重要，它能够告诉你，你能够负担多贵的房产，避免因盲目飙价而不能负担。
04找律师进行合同审核
拍卖前，你需要向卖家中介索取购房合同，提前找律师审核。一旦你在拍卖会竞拍成功后，当场就要与卖方签订购房协议，无法再更改或取消合同。另外，拍卖会后签署的购房合同也没有冷静期。
05准备好订金
在拍卖之前，参加拍卖的买家应当准备好订金支票。一旦竞拍成功，签订合同时需要当场支付10%的订金。剩余90%的房款将在房屋交接时完成支付。
06设定明确地预算拍卖额度
买家在参加拍卖会之前最好为自己设定明确的预算额度，进行风险控制，因为拍卖现场很容易让人冲动，给出远超自己预算的报价。
恭喜你，现在我们已经做好参与房产拍卖的准备工作啦，让我们开始进入拍卖流程吧。
三、澳洲房产拍卖流程
 
房产拍卖的流程通常包括以下几个步骤：
l 拍卖广告：拍卖公司会在相关平台发布拍卖广告，通知潜在买家。
l 拍卖现场：在拍卖当天，拍卖公司会在指定地点进行拍卖，买家们先到现场有30分钟看房时间，可以到场出价或者通过网络远程出价。
l 最高出价确定：当拍卖结束时，拍卖公司会确定最高的出价和买家。
l 卖方决定是否接受最高出价：卖方有权利决定是否接受最高出价。如果接受，卖方需要签署合同并收取定金；如果不接受，房屋将重新进行拍卖。
l 结算：最终买家需要按照协议支付全款，拍卖公司会帮助办理过户手续。
顺利赢得竞拍的买家
落锤时出价最高的就是成功拍下房产的幸运儿，必须马上签订合同并当场支付押金。
l 买方签署合同以正式出价购买该物业，卖方通过签署合同来接受你的报价
l 买家不能对合同做任何更改（例如贷款，延长交割时间等），除非卖家同意
l 支付合同中规定的押金（除非另有约定），通常是10％
l 没有冷静期（cooling-off period）
l 如果投标人赢得拍卖后拒绝签合同或支付押金，卖家可以起诉，追诉由此而产生的任何损失
我们在参与房产拍卖过程中，还需要遵守以下拍卖规则：
l 竞标需要在拍卖前进行注册并预定保证金。
l 出价需要高于竞争对手，出价次数不限。
l 拍卖师会引导拍卖进程并宣布拍卖结果。
l 买家需要在拍卖结束后确认支付方式和购买价格。
l 如果卖家拒绝在拍卖后接受最高价，竞标者可以选择将最高价作为过去购买房屋的出价
四、拍卖师的权力和买家的应对策略
 
拍卖师绝对是带节奏领域的大咖。他们最重要的作用就是控制拍卖节奏，最常见的是拍卖师激情澎湃地大声宣布买家的出价，营造紧张感，带动买家情绪。
拍卖师还会规定竞拍价增加的额度，比如$5000，称为“rise”或“bidding advances”。你可以不按照拍卖师规定的出价，但是低于rise的出价拍卖师有权拒绝。
拍卖师有权
l 在拍卖期间拒绝较低的出价和落锤后的出价
l 如果对出价有争议，则以最后一次无争议的出价恢复拍卖或重新开始出价
l 在拍卖结束前的任何时间向卖方推荐出价
l 在拍卖过程中随时撤回房产
为了能够以更合适的价格在房产拍卖会上拿下自己心仪的房屋，我们应该采取如下策略：
01提前做好功课
在参加正式举牌拍卖前，多去观摩拍卖会，以旁观者的角度，体验拍卖流程。尽可能多地积累必要的拍卖经验。
尽可能主动地找中介或业主交流，掌握更多有效情报。例如可以打听业主卖房的原因、房子的故事、业主对哪种类型的买家感兴趣等等。通过了调查周边房产的市场价值，都能帮自己整理合适的出价策略。
另外，提前做好房屋检查，委任律师审阅合同条款，提前申请贷款批准，都是参加举牌拍卖会前最好都要完成的工作。

02自信出价
在实际拍卖中，面对的竞标者数量将决定不同的出价策略。例如一路激进出价吓跑其他对手，或先保存实力，让对手先占上风。但无论选择哪种策略，您都需要自信出价，特别是在最后阶段，向竞争对手表明你是认真的。
03观察对手的肢体语言
站在一个可以让你关注全场的位置。根据一位有经验的中介的说法，在拍卖中可以通过观察竞拍对手的肢体语言来调整出价策略。
“买家犯的最大错误之一就是他们没有关注竞争对手，”他说。“如果我们的出价依次是是800,000、810,000、820,000，然后一个对手出价到825,000，如果这时对手的妈妈和爸爸都在身边，你看到他们正在紧张地商量——很有可能是价格已经达到了他们的极限，正在与家人讨论他们是要放弃，还是再出5,000。”出现这种情况，建议你立即提出更高的出价淘汰对手。
04注意出价技巧
一般来说，出价越快，买家就越有可能感到压力，并被情绪化，从而并提出更高的出价。
这时候，用基数，特别是一些“奇怪”的数字出价，来增加拍卖师的算术工作，从而稍微拉慢一下拍卖节奏。
如果拍卖师叫价10,000，你可以出价11,888，或者一个更不好计算的数字。虽然我们笑称澳洲人数学都是体育老师教的，但持牌拍卖师们也都是受过专业训练的，在实际拍卖中，用这个办法，多少能给拍卖师一些计算压力，可以稍微为买家们争取一些思考时间。

05坚持底线，保持理智
在参加拍卖之前，基于自己的财务情况，最好要确定一个心理承受的最大价位。可以写在纸上，带在身边方便随时查看。因为在现场拍卖中，人很可能会因情绪化，或冲动购买而盲目出价。澳洲不少房产拍卖中，常常看到房子能超出保留价几十万澳币卖出。在房子“on the market”之后，可能会有各种疯狂的出价诞生，即便对房子再喜欢，也切莫太感情用事。
这在拍卖时尤为重要，因为二手房交易一般没有冷静期，如果你出价最高却没钱买，卖家将有权起诉，要求赔偿损失。
好了，相信你已经成为一位熟悉澳洲房产拍卖的专家了，预祝你可以通过拍卖会买到满意的房屋，现在把这篇干货转发给你身边也正在打算买房的朋友吧。