最新研究揭示，过去五年间澳大利亚部分城区房产价格逆势暴跌，跌幅逾两位数，与全国普遍上涨趋势形成鲜明对比。这些跌幅最深的区域主要集中在公寓市场，尤以墨尔本为重灾区，悉尼紧随其后，而新南威尔士州与维多利亚州以外仅有一处城区上榜。

根据权威房产数据平台Domain统计，在截至2025年6月的五年间，墨尔本查德斯通(Chadstone)公寓中位价暴跌25.2%，跌至49.7万澳元，领跌全国。同属墨尔本的梅德斯通(Maidstone)与西墨尔本分别重挫23.1%和21.6%。悉尼表现最差的阿尔蒂莫(Ultimo)公寓市场下探17.6%，伊斯特伍德(Eastwood)亦下滑17.5%。墨尔本中央商务区公寓跌幅15.8%及悉尼奥林匹克公园(Sydney Olympic Park)跌幅11.1%，同样位列跌幅榜。

Domain研究与经济学主管尼古拉·鲍威尔博士(Dr Nicola Powell)指出，此份榜单凸显墨尔本公寓市场的疲软态势。她分析多重诱因:整体住房供应量高企、投资者抛售潮涌动、州土地税增加以及封城时期人口流失。”上榜城区普遍以高密度公寓为特征,”鲍威尔强调,”其供应类型多属”投资者级”房产，而非自住业主青睐的高品质住宅。当特定区域集中涌现大量供应时，必然冲击价格体系。”

量化战略洞察机构(Quantify Strategic Insights)数据研究主管安吉·齐戈马尼斯(AngieZigomanis)认同投资者主导的公寓市场受创最深。”尽管租金持续上涨，但2022年至今的抵押贷款利率飙升大幅侵蚀投资收益,”他解释道,”对投资者而言，租金收益难以抵消融资成本激增的压力。”

齐戈马尼斯进一步指出，新兴开发区域中，买家面对大量同质化产品选择，导致卖家陷入价格竞争困局。”若相邻楼盘出现更急于脱手的业主，便可能被迫接受低价抛售。”此外，近年频发的建筑质量缺陷问题亦削弱买家信心，具备宽敞空间与合理布局的大户型住宅方能维持较好转售表现。

威廉巴克咨询公司(Wiiam Buck)首席经济学家贝萨·戴达(Besa Deda)则聚焦供需失衡的核心矛盾。”高密度城区可能出现供过于求的局面，这正是过去五年价格下行的关键推手,”她分析称，”墨尔本房市自2019年以来的整体涨幅本就逊于其他首府城市。”

戴达同时警示，尽管政府正大力推动住房建设，尤其侧重交通枢纽周边中密度开发，但若需求持续过热，新增供应恐难迅速平抑房价。”当前需求增速远超供给能力，即便储备银行降息、经通胀调整的工资增长改善及人口持续流入刺激需求，供给瓶颈短期内仍难破解。”

值得关注的是，此番公寓价格深度回调为首次置业者创造机遇。联邦政府”首套住房担保计划(First Home Guarantee Scheme)即将扩容，允许购房者以低至5%的首付入市。鲍威尔博士认为这昭示着房产市场的”多速分化”格局--”并非所有城区同步上涨”。

业界同时寄望干新政导向的转型:据弃五十层摩天楼模式，转而发展交通便利的中密度住宅并通过模块化建筑工艺等创新手段提升可负担性。然而齐戈马尼斯警示，公寓价格疲软亦打击开发可行性,”当全新公寓定价较楼龄仅数年的次新房高出20万澳元时，项目启动将举步维艰。唯有待租金涨幅追平成本、市场方程式重新平衡后，开发热潮方能复苏。”