由于高利率、买家犹豫不决以及卖家不愿满足市场预期，墨尔本一些最高档郊区的房价已经下跌。

根据 Domain 9 月份的数据，Armadale 是 200 万澳元以上房价俱乐部中跌幅最大的地区，过去 12 个月，该地区房价中位数下跌 15.8% 至 229 万澳元。紧随其后的是墨尔本豪华郊区 Toorak，房价下跌 14.3% 至中位数 450 万澳元。Caulfield North 的房价下跌了 12.5%。

东部和东南部其他著名郊区的房价中位数超过 200 万澳元，包括 Elwood、Brighton East 和 Kew，也出现下跌。

Domain 研究和经济学主管尼古拉鲍威尔博士表示，墨尔本的整体房地产市场一直在放缓，高端房地产市场对经济变化尤其敏感。

“在墨尔本的房地产市场，高端房地产市场引领价格周期。价格较高的郊区在房价上涨期间增长率较高，但同样，在房价下跌时，房价下跌率也较高，”她说。

鲍威尔表示，这些地区房价下滑的原因是利率连续上调，导致每月还款额增加，借贷限额收紧。许多潜在买家正在降低价格范围，或推迟购买。

过去一年，阿玛代尔房价下跌近 16%。

“负担能力对不同的买家有不同的影响。如果你曾经能买得起 200 万澳元的房子，那么借贷能力的变化可能意味着你现在需要买 150 万澳元的房子。”

像图拉克这样的超高端郊区受利率变化的影响较小，因为高端房产通常由高净值个人、信托或世代相传的家庭持有。鲍威尔博士表示，这些卖家有能力等待经济低迷期结束，以获得更有利的条件，这反过来可能会压低中位数价格，因为该地区的入门级房屋将继续交易。

“你可以看到结构上的变化，人们出售低价房屋，持有高价房产......自然的人类行为是，如果你不必出售，你就不会卖掉你的房子，直到你得到合适的报价。”

虽然这个价位的郊区房价不是全部下跌，但涨幅已经很小。Albert Park、Camberwell、Hawthorn 和 Sandringham 等地区的房价中位数超过 200 万澳元，截至 9 月份的一年内上涨了 1.1% 至 5.5%。

埃尔伍德房价下滑。

维多利亚州科恩汉德勒公司董事总经理、买方代理人尼科尔雅各布斯 (Nicole Jacobs) 表示，以低利率在著名郊区购买了价值低于 500 万澳元的房屋的买家现在面临着大幅增加的抵押贷款还款额，需要在疲软的市场中出售房屋。

“如果你不必出售，你就不会亏损，但如果你受制于一个对你所出售的商品不利的市场，你有时可能会亏损。”

她说，一些高端卖家不愿意降低价格来满足买家的期望，导致市场停滞和房源增加。

“在布莱顿等地区，售价在 500 万至 1000 万澳元甚至 2000 万澳元的房产市场上有很多库存......这些房产之所以滞留在市场上，是因为定价太高了。”

买方代理商 Morrell and Koren 的主管 Emma Bloom 也有类似的故事，她发现卖家在未能达到期望的售价后就会抛弃他们的第一个房地产代理商。

她说：“经纪人肯定会不断更换，这可能是出于绝望，可能是管理不善，也可能是出于怀疑。”

“第二和第三经纪人才是他们真正了解情况的人。卖家需要面对现实，基本上他们是那些幸运地出售所有这些房产的人，因为他们最终必须听从市场对他们房产的估价。”

布鲁姆表示，尽管价格较低，但在疫情期间，买家曾经急于竞争，但现在他们变得更加谨慎。全球不确定性、利率上升和经济不稳定削弱了买家信心。

“我们的利率已经失控。我们经历了多场战争，全球普遍陷入不满。”

经济放缓也影响了高端拍卖，卖家选择私下销售以避免公开失败。

她说：“以前你可以开车穿过顶级郊区并在每条街上停下来参加拍卖会，但现在你很难找到一个。”

“你最不想发生的事情就是举行拍卖，然后每个人都发现没有人竞标，或者没有人出现，因为这样权力就直接落到了买家手中。”

布鲁姆表示，尽管出现了大幅下滑，但其中许多内城区可能仍会面临低迷，但仍将永远受到追捧。

“总是有 3A 级地段，”布鲁姆说，“任何郊区最好的街道，图拉克、阿玛代尔、南亚拉，它们都不会改变。它们是坚不可摧的街道，总是很好的投资。”