在持续低供应水平的支撑下，公寓预售率未来几年只能强劲上涨。

澳大利亚各地的公寓开发环境都很艰难，这意味着未来几年供应不足的情况将更加严重，而这种可用库存的短缺将迫使买家进入预售市场，并支付更高的价格购买期房公寓，以弥补更高的建筑成本。

这是房地产服务公司 JLL 的观点，其《公寓市场概览：2024 年第一季度澳大利亚报告》发现，公寓供应水平已经远远低于潜在需求，而且随着需求持续上升和供应保持适中，情况只会变得更糟。

JLL 澳大利亚住宅研究主管 Leigh Warner 表示，有许多因素支持澳大利亚各地公寓需求的增长。

“现在，我们所有主要城市的房价都已捉襟见肘。尽管长期以来，由于房价太高，购房者不得不在悉尼开始购房之旅，而且往往会在公寓里住更长时间，但澳大利亚其他地区正在迅速赶上，这推动了公寓的潜在需求，相对于过去而言，”沃纳说。

“但目前的借贷条件加速了这一趋势。过去 18 个月，大多数买家的借贷能力大幅下降，而在此期间房价持续上涨，导致独立式住宅远远超出了大多数首次购房者乃至许多投资者的承受能力。” 

仲量联行住宅开发估价主管比尔·法图罗斯 (Bill Fatouros) 表示：“尽管潜在需求趋势向好，但我们建造的公寓数量却没有增加，开发商的处境仍然艰难。”

“近年来，开发商面临着一个又一个的障碍，”法图罗斯说。

“首先是国内外投资者需求急剧放缓，导致期房销售量下降，然后又遭遇新冠疫情，就在需求前景最近有所改善之际，建筑成本却飞涨，削弱了项目可行性。但到了某个时候，形势必须迅速逆转。现在可供出售的现有公寓存量非常少，这意味着买家别无选择，只能购买期房，并支付更高的价格来证明更高的建筑成本是合理的。”

JLL 的报告指出，这种现象已经出现在高端豪华精品项目市场，而缩小住房规模的购房者继续推动着强劲的需求。

法图罗斯补充道：“缩减住房规模的购房者通常已经在房地产市场上获得了很好的回报，他们积累的大量资产意味着利率上升不会产生同样的影响。”

选择缩小住房规模的买家都是有眼光的买家，他们愿意支付更高的价格来弥补更高的建设成本，以获得他们想要的东西。

“我们坚信，同样的情况将不可避免地出现在更广泛的公寓市场，而且价格必须上涨，才能使大众市场项目变得可行。最近许多市场现有公寓价格加速上涨，这表明这一目标即将实现。”

负担能力是租金增长的唯一制约因素

JLL 的报告还强调，由于大众市场公寓存量非常少，对于本已紧张的租赁市场来说，不会有任何真正的供应缓解，目前澳大利亚的空置率已经达到 1% 左右。

沃纳表示：“未来几年将有更多的‘建后出租’项目竣工，尤其是在墨尔本，但与整体公寓供应水平的下降相比，这一数量仍然很小，而且对于缓解租赁市场压力作用不大——即使在墨尔本。”

“在可预见的未来，我们认为唯一真正制约租金增长的因素是负担能力。这已在某些市场中得到检验，我们已经看到了租金增长速度较过去几年飞速放缓的初步迹象。但从中期来看，我们预计工资增长将成为租金增长速度的限制因素。”