为达成阿尔巴尼斯(AnthonyAlbanese)政府五年建造120万套住房的目标，上月于堪培拉(Canberra)举行的生产力圆桌会议(Productivity Roundtable)重点探讨了如何精简法规以加快住房建设。

然而，生产力委员会(Productivity Commission，PC)主席丹妮尔·伍德(Danielle Wood)向与会者揭示了一个严峻现实:目前有高达3万套住房项目因复杂的行政与环保审批流程而积压待批。业内专家指出，单纯放松规划管制已无法破解当前困局，因为澳大利亚住宅建筑业产能已达极限。

最新数据显示，澳大利亚住宅建设管道异常臃肿。投资管理公司IFM Investors经济学家亚历克斯·乔伊纳(Alex Joiner)提供的图表表明，目前全国处于在建状态或已获批但尚未开工的住宅数量高达252,041套。

科塔利蒂(Cotality)研究主管伊莱扎·欧文(Eliza Owen)上月撰文指出，面对如此庞大的建设量，建筑公司已在超负荷运转且利润空间不断压缩，“项目虽获批，却在开工和建设阶段陷入停滞”。其直接后果是建设周期显著延长。

建筑产能受限的根源在于多重结构性压力。首先，当前基准利率(3.6%)已远高于2017年住房建设高峰期水平(1.5%)，融资成本大幅攀升。其次，自新冠疫情爆发以来，建筑成本暴涨约40%，显著推高新房造价。

科塔利蒂估算同期住宅地块价格亦飙升37%，形成双重成本挤压。第三，成本激增与利润萎缩已导致众多建筑商破产，行业整体交付能力严重受损。最后，住宅建筑商正与政府主导的“大型基建工程”(big build)争夺有限的工人与建材资源，进一步推高要素价格。

面对产能瓶颈，增加新房供给的常规手段已然失效。国家住房供应与可负担性委员会(National Housing Supply and Affordability Counci, NHSAC)预测，按联邦政府现有人口规划，未来五年住房短缺量将扩大7.9万套。该委员会的敏感性分析揭示关键破局点:若未来五年人口增速比预期降低15%，预计的7.9万套短缺将逆转为4万套盈余。

根本症结在于供需失衡。本世纪以来，澳大利亚人口增速持续领跑发达经济体，导致住房需求长期超越供给能力。因此，缓解住房短缺的根本路径在于通过调控移民规模，使人口增长与住房供给重新匹配。这印证了住房市场同样遵循供需关系的基本经济规律。