澳大利亚房租涨势有所放缓，但由于房源严重短缺，全国租赁市场持续偏向房东，空置率仍远低于市场平衡水平，令大批租户难以负担住房费用。

研究显示，除新冠疫情期间外，过去二十年澳大利亚的租赁市场大部分时间都处于“房东市场”。租赁市场一般被认为在三个百分点的空置率下达到供需平衡，能有效缓解房东与租户之间的博弈。然而，澳洲全国六月的租赁空置率仅为一点三个百分点，虽略高于五月的一点二个百分点，但依旧处于严重紧张状态。

墨尔本的空置率在六月小幅上升至一点八个百分点，较前一个月增加零点一个百分点，新增约三百四十处待租房源;悉尼则由五月的一点五个百分点上升至一点六个百分点。尽管数据显示租金涨幅有所放缓，但租金水平依然处于历史高位，租户难以真正受益。

专注房地产数据的研究机构主管路易斯·克里斯托弗(Louis Christopher)指出，尽管与2022年至2024年间创下的历史最低空置率相比有所改善，但目前的数据仍低于长期平均水平。该机构二十年的数据表明，2024年2月的全国空置率最低，仅为百分之一，全国可租住房仅有五千两百八十八套。

克里斯托弗解释称，在疫情封锁结束后，大量国际留学生、外州迁入人口及本地迁徙人口的回归，迅速推高住房需求，而新住房建设跟不上需求增长，导致房源极度紧张。

与当前情况对比，2005年6月墨尔本的空置率曾高达三点九个百分点，悉尼同期为二点四个百分点。当时墨尔本正大力推进城市开发，包括港区与南岸等区域，同时人口增长相对温和，住房供应响应也更有效率。

对此，联邦及各州政府纷纷承诺解决住房短缺问题。总理安东尼·阿尔巴尼斯(AnthonyAlbanese)提出五年内在全国建设一百二十万套住房的目标，并按照人口比例分配至各州和领地。新南威尔士州政府正推进靠近悉尼火车与地铁站周边区域的重新规划，允许中高密度住宅建设;维多利亚州则在2033年9月提出十年内建成八十万套住房的计划，并设定至2029年完成三十万六千套的全国分配目标。

克里斯托弗认为维多利亚州目前在建设进展上表现良好，可能成为唯一有望实现联邦目标的州。

然而，对于租户与住房联盟的秘书哈里·米尔沃德(Hary Milward)而言，这些新建住房仍远水解不了近渴。他指出，当前创纪录的高房租正将更多人推向贫困线，即便租金暂时维稳，也无法保证未来不会再次飙升，租户难以安心规划生活。

他还对维多利亚州拆除四十四座公共住房楼并重建的“住房大建设”计划表示担忧，认为这一举措可能使原本等待社会住房的申请者陷入更大的不确定中。“我们不能只关注目前搬迁的居民，那些仍在等待名单上的人该怎么办?"他质疑道。

维多利亚房地产协会主席雅各布·凯恩(Jacob Caine)表示，空置率低意味着市场可租房源仅为满足需求的一半，许多家庭不得不扩大居住人口数量。例如，疫情前，两居室公寓通常由一对职业夫妇居住并留有空房，而现在常见两对职业夫妇合住一套。

此外，投资房产税负上升亦使众多投资者退出市场。凯恩表示，土地税政策日益严苛，一些资本改良价值不足三十万澳元的房产，每年仍需缴纳至少一千澳元税费，这进一步加剧了市场供应紧张。