回首2004年，时任澳大利亚总理的约翰·霍华德与财长彼得·科斯特洛面临着棘手的房价问题。彼时，房价如同脱缰野马股一路飙升，年轻一代想要跻身房产市场愈发艰难，购房比例持续走低。

为探寻应对之策，科斯特洛委托生产力委员会对住房领域展开深入审查。调查结果令人咋舌:各个首府城市的房价涨幅纷纷跑赢工资增速，民众背负的平均抵押贷款规模水涨船高。就拿悉尼来说，2002年3月至2004年3月，现房中位价如同火箭升空，暴涨43%，从36.5万澳元一跃攀升至52.3万澳元;墨尔本也不甘示弱，中位价上扬27%，定格在30.5万澳元;布里斯班更是气势汹汹，房价升幅度高达64%。

生产力委员会在详尽调研后精心撰写报告，提出一系列大刀阔斧的改革建议。其中，削减资本利得税折扣对购房者补贴进行严格经济状况审查这两项关键提议，直击房价调控核心。此外，报告还呼吁各州及领地取消印花税，以土地税等其他税费填补财政缺口，同时敦促各地释放更多土地资源，并优化城市规划法规，力求在热门地段提升住房密度，从供需两端为房价“降温”。

然而，当这份承载着希望的报告呈递至内阁时，霍华德和科斯特洛却犹豫了。他们深知改革之路荆棘丛生，-日推行，短期内房价必然大幅震荡。一方面，刺激住房需求的政策稍有不慎，就可能让房价如脱野马般再度狂奔，民众的住房梦将愈发遥不可及;另一方面，遏制投资者需求的举措若用力过猛，又恐引发投资者恐慌性撤离，房价雪崩，家庭资产负债表将遭受重创，甚至拖累整个经济。出于对这些潜在风险的顾虑，人最终选择搁置这份可能引发争议的报告，转而向内阁表示，房价调控主要是各州的分内之事。

其实，这背后还有更深层次的缘由。1999年的资本利得税改革，本意在吸引资金流向股市，未管想却被房地产投资者巧妙利用，成了助推房价上扬的“幕后推手”。澳大利亚储备银行早早家觉问题，对负扣税与资本利得税优惠双管齐下带来的负面影响忧心忡忡。生产力委员会更是直言不讳:这两项政策相互选加，在房价上升期极大地刺激了住宅投资热情，如同火上浇油，让房价压力与日俱增，租赁住房投资也在短短几年内呈现爆发式增长。

遗憾的是，委员会报告中关于重新审视资本利得税优惠和负扣税政策的关键章节，并未呈现在内阁成员面前。财政部提交的一份简短报告还唱起了“反调”，以近年来其他国家房价普涨为由，反驳资本利得税优惠是澳大利亚房价飙升的主因，声称若该优惠真有如此大的“魔力”，股市理应同步上扬，可现实是自2000年起股市一直波澜不惊。但委员会此前已明确指出，该优惠对房地产和股票市场的影响机制载然不同，不可简单类比。

更值得玩味的是，财政部似乎忽视了一个关键事实:资本利得税改革前后，房东的税收状况已然发生天翻地覆的变化。改革前，房东们大多申报净租金利润，1999-2000年，这一数字接近10亿澳元:改革后的首个完整年度，形势逆转，房东们申报的净亏损就达到10亿澳元，随后几年更是一路飙升，2003-2004年达到20亿澳元，2004-2005年翻倍至40亿元，到2008-2009年，净租金亏损更是创下105亿澳元的惊人纪录。

即便面对诸多质疑，霍华德和科斯特洛在提交给内阁的新闻稿草稿中，依然力挺1999年的资本利得税改革，坚称”引入具有国际竞争力的资本利得税制度，有效激发了储蓄与投资热情”。二十年后的今天，当我们翻开这段尘封往事，诸多问题依日发人深省。澳大利亚首都领地如今已是唯一开启印花税削减进程的辖区，而当年那份被搁置的报告中的诸多建议，是否能为当下的房价调控难题提供些许启示?这一切，都有待我们进一步思素。