来自于2012年6月1日《经济学人》，Cameron Kusher房屋供给板块，调查研究报告.

根据澳大利亚统计局发布的2012年4月最新建筑许可数据，我们没有发现任何房屋建筑部门的增长迹象。平淡的走势对经济有着重大的影响，不仅是因为它直接与建造业挂钩，也与零售商和服务供应商密切相关。这种变缓的走势不仅发生在新房屋建造方面，已卖出的现房也低于平均水平。

尽管新的房产或现房的建筑和销售许多年来一直走势低迷，澳洲人口却持续增长。自1994年3月至2011年9月，澳大利亚人口以每年273,917人的增长素的增长着。人口的增长也导致了澳洲新成员对房屋需求的增长。人口增长速度目前已高于长期最高平均增长水平的16.3%，接近峰值，同时也远高于近期水平。

从澳大利亚同期年度房屋销售数量表可以很明显的看出这种脱节。年度销售量远高于2003年9月达617,962例销售。正如前面的图表显示的，自销售量走低以来，人口增长量持续增高。自1994年3月至2012年2月，澳大利亚房产市场一直保持每年472,504的销售量，这一数据比峰值市场活动低-24%，比2012年3月前12个月的销售量高-19.3%。自2010年以来交易量已低于长期平均水平。

正如前文所说，不仅近年来发展方向错误的现房销售量下降，新房产的批准数量也在降低。1994年9月前的12个月以来，常年房产批准峰值是193,754例，而2012年3月前的12个月以来则是144,594例，低于历史峰值-25%，低于常年平均水平的-9.1%达每年159,043例。

如果房屋市场有效地发挥，且无购买力因素和政府干预影响，你就可以预见销售量应随着建筑许可和人口的增长而持续增长，然后事实却并非如此。住宅用地的供给限制、缓慢的新房屋的批准程序、多项政府费用、还有最终由购买者承担的新开发项目的相关手续费用，这些都导致了新建筑的下降率和销售交易量的减少。当然折现并不是全部的因素，住房信贷的可获性，更倾向于房屋的保留而不是速度，房屋负担能力和问题的变动，印花税也是导致新房屋供给持续不足、房屋销售量降低的因素之一。

其中，最令人忧心的因素是人口增长已经在处于一个远高于长期平均水平的阶段，且澳大利亚统计局统计的海外移入和移出数据显示了净增长移民数正在增加，在未来几季中人口增长速度还会加快。

当然，家庭也在对此作出回应，我们可以看到，自上世纪以来平均家庭规模正在扩大，且孩子在家呆的时间更长。

我认为，如果我们能够看到各级政府对如何解决这些问题制定行动计划，那将非常好。很多政治家大胆推测人口是否增长，虽然人口似乎并不会停止增长，但这仍是重要的议论。同样的，如果没有更多重要的辩论，就无法得出我们应为每个社区的居民提供怎样的一个合理的房屋价位（无论是租赁还是购买）。

房屋是三个级别政府的共同责任，当地政府的房屋批准建议、州政府决定何地可以进行开发、联邦政府在某种程度上控制人口增长。三级政府协商，对房屋供给进行有效的管理。不仅仅是澳大利亚供房不足这个明显的问题，也是房屋价格承受能力不足的问题，且这一问题还会一直困扰，难以解决。

希望能得到您关于解决这一问题的回馈。