澳大利亚政府在2024-25财年联邦预算案中提出了对外国居民资本利得税（Foreign Resident Capital Gains Withholding，FRCGW）制度的重大修订，推出了一项重要的税法修正案《2024年国库法律修正案》。

一、什么是外国居民资本利得税

外国居民资本利得税是为了确保外国卖家在澳大利亚出售不动产时，履行其税务义务而设立的制度。根据现行法律，买方在购买外国居民出售的不动产时，有责任扣留一部分资金，并将其缴纳给澳大利亚税务局（ATO），以确保外国居民为其在澳拥有的财产所产生的收益部分合理缴税。

外国居民资本利得预扣 （FRCGW） 适用于根据 2016 年 7 月 1 日签订的合同处置某些应税财产的供应商。这次产生的变化将适用于2025年1月1日及之后签订的合同。

二、政策变化

预扣税率将从 12.5% 提高到 15%

750,000 澳元的房产价值门槛将被取消，预扣税规则将适用于所有房产销售。这意味着所有涉及澳大利亚应税房地产或间接涉及澳大利亚房地产权益的交易都将受到预扣税的影响。

所有出售房产的澳大利亚居民都需要 ATO 的清关证明，否则交易将适用预扣税。如果澳大利亚居民供应商未通过结算提供清关证明，则买方必须扣留销售价格的 15% 并支付给 ATO。

大多数清关证书会在几天内签发，但尽早申请很重要，因为有些可能需要长达 28 天才能签发。它们的有效期为 12 个月，因此供应商无需等到签订合同。

三、对房地产交易的影响

1、对外国投资者的影响

这些变更预计将影响外国人在澳大利亚房地产领域的投资，阻碍一些外国投资者。

在出售房产时，海外买家需要承担更高的预扣税，这可能导致他们的现金流受到压力。特别是在房价较高的情况下，预扣税的金额也会相应增加，对海外买家的资金安排提出更高要求。

由于税负的增加，海外买家在澳洲房产上的投资回报可能会降低，这可能会影响他们对澳洲房产市场的投资热情和信心。

一些分析人士认为，该政策可能会澳洲房产市场的外国投资者数量减少，从而影响房地产市场的流动性。尤其是对依赖海外投资者的城市，如悉尼和墨尔本，这类政策的出台可能带来房源供给的波动。

2、对于本地买家的影响

本地买家或许能够从中受益。海外买家的减少可能会对澳洲房价走势产生影响。如果大量海外买家选择出售房产并撤离市场，这可能会导致房价下跌或增速放缓。

这对那些希望在热门地区购买房产的本地买家来说，可能是一个良好的机会。