阿尔巴尼斯政府的购房担保计划(Home Guarantee Scheme)，允许人们用更小的首付买房从今年10月起将变得更加慷慨。但问题是:这究竟能帮助人们进入房地产市场，还是让他们陷入失败?

政府的首置房担保允许首次购房者仅以5%的首付买房，而不是贷款机构通常要求的20%。如果你是单亲家长，在“家庭购房担保”下，只需要2%的首付就能进入房市。

当这一政策与州政府提供的首次置业印花税减免相结合时，买房所需的现金首付会少得惊人。以新南威尔士州为例，一位想购买80万澳元房产的单亲家长，在联邦家庭购房担保和州政府首次置业援助计划的共同作用下，只需支付1.6万澳元的首付，再加上法律费用即可。

虽然单亲家庭2%首付的政策没有改变，但从10月1日起，5%首付的首次购房担保将迎来重大调整。不仅年度名额限制将被取消，收入上限也将被取消，同时符合计划的最高房价也将提高。

目前在悉尼，该计划下的最高购房价为90万澳元，但10月后将提高到150万澳元。随着目前对单身12.5万澳元、夫妻20万澳元的收入上限被移除，该计划将对有志购房者更具吸引力并更易获得。

但问题是:进入房市应该这么容易吗?

在取消收入上限后，理论上，一个年收入50万澳元的人，也可以仅凭7.5万澳元的首付(外加法律和印花税费用)，购买一套150万澳元的房产。如果一个年收入50万的人都不能自己存够首付，而需要政府援助，那这恐怕说明他们可能存在消费问题，并且缺乏偿还房贷所需的理财自律。

银行要求20%首付是有原因的。这不仅在借款人违约、房产被迫出售时为银行提供保护，更能向银行表明，借款人具备理财责任感，并有能力存下一笔可观的首付。如果放开要求，让几乎所有人都能以极低首付买房，就会使整个房地产市场处干更高风险之中。

考虑到房价的巨大涨幅，在大多数首府城市里，20%的首付已成为大多数首次购房者难以企及的目标——因为大多数郊区的房屋中位价已超过100万澳元。但10%的首付，可能是一个折中点。它既能显示购房者的储蓄决心，同时通过努力存钱仍然是可以实现的。

从10月1日起，在新规的推动下，我们可能会看到一波首次购房者的申请潮。但由于住房供应并未显著增加，按照简单的经济学逻辑，唯一可能发生的就是房价继续上涨。

在降息背景下，贷款月供减少，这似乎是首次购房者和单亲家庭进入市场的绝佳时机。但两年后，当房价上涨并见顶，而澳储行(RBA)在降息周期结束后重新加息，情况可能会发生变化。

我们可能会看到，那些仅凭极低首付进入市场的首次购房者，在经济衰退来临时出现违约大幅增加。而且由于他们最初的首付极少，一旦房价下跌、贷款高于房产价值，这些买家可能会选择“弃房而逃”，把钥匙留在邮箱里，直接放弃房产。

最终，留下烂摊子的将是政府--以及它所担保的贷款。

虽然据报道，在购房担保计划下目前只有三人违约，但可以通过回顾历史上的贷款抵押保险(LMI)数据来预估潜在风险。

过去五年，银行因借款人违约、无法全额收回房贷和投资贷款而提出的LMI索赔金额不到3亿澳元。然而在更早的五年里，在利率和失业率更高的情况下，赔付金额高达12亿澳元。

尽管当前房市看似一片繁荣，利率走低、形势良好，但政府推动那些原本无法买房的人进入市场的做法，如果情况逆转，最终可能会演变为一场悲剧。

而且，遭殃的不仅仅是首次购房者 --最终埋单的还有纳税人，因为银行会向政府的贷款担保计划索赔损失。