有些读者在后台留言说，他们身边有些朋友就是用Cash Out的方法升级换了房，有些人买了投资房甚至赚了不少钱。

他们究竟是怎么做的？能不能详细的讲讲有关Cash Out的话题?既然读者有需求，我就立刻安排上。本期内容，我们一起讨论一下Cash Out的秘密。

首先我更正一下概念，在我们Broker或者Banker的眼里，Cash Out这个词是代表你的房产已经还清，然后拿这套房产抵押给银行，然后再融资的一个过程。

但是后来，这个词的含义就越来越广了。Cash-Out，也变成了房屋抵押贷款的一种形式。

它要求新贷款的金额要大于现有贷款的金额，将房屋增值部分转换为现金的融盗过程。这样的操作，都属于Cash Out 的范畴之内了。

例如：原来的房子是100万澳币，你的贷款是80万澳币，5年之后，你的房子值200万澳币，银行借给你估价的80%也就是160万澳币(当然你的收入要满足要求)，那么新拿出来的80万澳币就是Cash Out。

 

一、Cash out 需要通过什么手段实现呢?

借款人主要是通过增贷(Top Up) 和 转贷(Refinānce)这两种方法实现Cash Out这个目标。

1、增贷（Top Up）

是指在不更换银行的前提下，对房产进行重新估价。银行会基于收入状况，考虑房产增值部分，从而提供额外的贷款额度。

例如，若原先的房产价值为100万澳元，贷款额为80万澳元。五年后，若房产价值上涨至200万澳元，并且收入满足银行要求，银行可能提供基于新估价80%的贷款，即160万澳元，这种情况可以额外获得80万澳元。

优势：在本银行做Top Up的优势就是速度快，操作起来比较方便，基本没有额外的转贷费用。  

2、转贷（Refinance）

转贷则是指选择更换银行，由新银行对房产进行重新估价，并根据这一估价确定新的贷款额度。随后，可以使用新贷款中的一部分金额来清偿原有银行的贷款，而剩余的部分则会直接汇入指定的账户。

优势：新银行给的利率往往比原有银行低，另外对物业的估值通常比原来的银行会高一些。 

二、影响Cash Out的因素有哪些?

通过Cash Out实际操作过程来看，资产价值、借款人收入、借款目的以及法律和监管要求这几个核心要素同时影响着套现的最终结果。

1、资产价值

进行 Cash Out 的最重要因素之一是资产的价值，例如房产、投资组合或其他资产的估值。通常，资产价值越高，可以进行 Cash Out 的金额也就越多。

2、借款人收入

银行会审核借款人在新情况下的贷款可负担能力。增贷会增加借款人的还款压力，因为借款人不仅要偿还原有贷款的本金和利息，还要偿还增贷部分的本金和利息。银行都会经过这一步骤，无论是原有银行还是其他银行。

3、借款目的

银行更喜欢将Cash Out用于房产投资、装修、改建等可以使资产持续增值的目的。尽管在政策上银行接受多种Cash Out理由，但对于较大金额的套现，有些银行会进行资金监管。

4、法律和监管要求

不同国家和地区的法律和监管要求也会对 Cash Out 的条件和程序产生影响，包括贷款限额、贷款审批程序和相关费用等方面。

在选择适合自己的Cash Out方式时，需要考虑以上几个因素，并选择最适合自己需求的方式。

真实案例分享

Tina 在14年买了一套房子，价格是60万澳币，借款额度80%也就48万，如今房价是80万澳币，在收入允许的情况下Cash Out额度是16万澳币。

Alex在14年同样以60万澳币买一套物业，借款额度是48万，如今房价是110万，在收入条件满足的情况下他的Cash Out额度是40万。

从这个案例中可以看出，这两个人手里把握的资源是完全不一样的，所以房产的增值性是拉开投资差距的重要因素。有地产公司经常用什么现金流理论，负扣税理论去忽悠人。我觉得房价不涨，啥理论都是扯蛋。

从最近接触的案例中看，大部分“Cash Out"案例失败的原因基本是公寓类物业估值不理想。

这里的不理想有银行比较谨慎评估的一方面，另外就是一些客户在房市场高点期间进入，并且物业的位置大多在高密度区域如果你购买的物业是House类型的房产，并且成交时间超过2年以上，估值的把会比较大一些。

目前银行在收入方面设置的障碍，主要围绕着DTI Ratio。在有些银行计算方式下，即便你的收入可以通过贷款审查计算器，但是DTI(债务与收入比)指标不够最后也是通过不了。所以有些申请人会选择了卖一些表现力差的房产进行新的资产配置。这样的好处是可以释放更多的借款能力，集中火力拿下优质资产。

三、Cash Out的优缺点

1、优点

灵活性：将资产转换为现金可以增加个人或企业的灵活性，使其能够应对突发的资金需求或投资机会。

利率优势：若最初购买房屋时贷款利率较高，Cash Out可获得更低的利率，从而节省贷款成本。

债务整合：利用Cash Out资金偿还高利率信用卡债务，可减少利息支出，有助于财务规划和债务管理。

房屋增值：利用Cash Out获得的资金进行房屋装修，可提升房屋净值，为未来出售或再融资做准备。

2、缺点

财务风险：若无法偿还新的房贷，可能面临丧失抵押品赎回权的风险，需谨慎评估还款能力。

额外费用：Cash Out会产生一系列费用，包括房贷保险费、评估费等，需考虑其对整体成本的影响。

贷款延长：若不控制负债，Cash Out会延长还款期限，增加总利息支出，需注意财务规划。

房屋资产风险：将房屋净值用于贷款需谨慎，确保不会损害房产价值或增加财务风险。

贷款用途：若Cash Out用于非必要消费或高风险投资，可能增加财务不稳定性，需审慎考虑。

灵活使用Cash Out是每个家庭必须掌握的一种理财技能，有些人明明自己坐在金矿上，但是自己只聚焦工作上，没有注意到如何巧妙的使用融资工具，从而错过了市场给你的一次次机会，这就非常可惜了。

家庭财富的差距，大部分都是因为投资而拉大的距离。